Acheter un bien immobilier représente un gros investissement financier. Il y a des méthodes pour acheter une maison sans payer immédiatement le prix total. C’est notamment le cas de l’achat en viager qui présente de nombreux avantages.

Acheter en viager : qu’est-ce que c’est ?

L’achat en viager est une transaction qui permet à un acquéreur (le débirentier) d’acheter un bien en versant une rente viagère jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier). Les parties peuvent convenir entre elles de la périodicité : mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Important : le vendeur peut demander à l’acheteur de lui verser une somme plus importante au comptant (le bouquet) lors de la signature de l’acte authentique de vente. La propriété du bien lui sera ensuite transférée. Mais il ne pourra le récupérer qu’à la mort du vendeur.

Plusieurs types de viager existent :

• Le viager occupé : il implique un démembrement du droit de propriété c’est-à-dire une séparation entre le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit.

L’acheteur n’aura la pleine possession du bien qu’au décès du vendeur. En attendant, l’usufruit reste au vendeur et l’acheteur ne pourra jouir librement du bien.

Bon à savoir : le viager occupé est le type de viager le plus utilisé en France.

• Le viager libre : le bien n’est pas occupé au moment de l’achat et l’acquéreur en obtient l’usufruit et la nue-propriété dès la signature. Dans le viager libre, le vendeur ne conserve plus aucun droit réel sur le bien.
• Le viager à terme ou vente à terme : la particularité de ce type de viager est que la durée des versements est fixée à l’avance. Le plus souvent, elle sera de 10 ou 15 ans.

Comment savoir si l’achat en viager est un bon plan ?

Le calcul d’un achat en viager est basé sur le bouquet et la rente.

Bouquet

Le vendeur peut fixer librement le montant du bouquet. L’acheteur devra le lui remettre au comptant au moment de la signature.

A retenir : le bouquet dépend fortement de l’âge du crédirentier. Il sera plus élevé avec un vendeur de 40 ans qu’un vendeur de 75 ans. Il est généralement fixé à 30 % de la valeur du bien.

Rente

Il s’agit du montant versé par le débirentier selon les périodicités définies avec le vendeur. Son calcul se fait par le notaire et il se base sur les tables de mortalité des compagnies d’assurance ou de l’INSEE.

Bon à savoir : pour avoir une idée du nombre de rentes, c’est l’espérance de vie du vendeur qui va être estimée.

La formule de la rente est la suivante :
Rente = Valeur économique - bouquet / espérance de vie

Conditions d’un achat en viager

Conditions d’âge

L’achat en viager est encadré par la loi qui fixe des conditions d’âge :

• L’acheteur doit être âgé d’au moins 18 ans ;
• Le vendeur doit être plus âgé que l’acheteur d’au moins 20 ans.

A savoir :  l’état de santé des deux parties sera également regardé. Le crédirentier et le débirentier doivent tous deux être en bonne santé.

Clauses du contrat

Certaines clauses peuvent être inscrites dans le contrat de vente :

• La clause d’indexation : la rente pourra être révisée en fonction de l’évolution des indices de l’INSEE ;
• La clause résolutoire : avec cette clause, le vendeur pourra récupérer son bien en cas de non paiement des rentes. Elle l’autorise également à garder le bouquet même en cas de résiliation du contrat.

Quid du décès du vendeur ?

Le critère pris en compte pour le décès du crédirentier est l’imprévisibilité. Sa mort ne doit en aucun cas être liée à l’acheteur ni à une maladie dont il aurait eu connaissance avant la signature de l’acte de vente devant le notaire.

Attention : les héritiers du crédirentier peuvent demander l’annulation de la vente si le décès survient 20 jours après la signature de l’acte de vente.

Important : si le décès du vendeur semble suspect, des investigations peuvent être menées.

Simuler un prêt immobilier

Droits du vendeur sur le bien en cas d’achat en viager

Droit d’habitation

Cette option confère au vendeur le droit d’habiter dans le logement jusqu’à son décès. Si cela implique deux personnes, le viager se fera à deux têtes. L’acheteur devra donc attendre le décès du crédirentier pour jouir de la propriété.

Usufruit

Si la vente en viager est conclue avec usufruit pour le vendeur, il pourra habiter le logement ou le louer à un tiers.

Attention : ce pari est plus risqué pour l’acheteur. En cas de location, il sera plus compliqué de récupérer le bien juste après le décès du vendeur.

Impact de la séparation des droits sur le prix de vente en viager

En fonction du type de viager choisi, les droits conservés par le vendeur sur le logement ne seront pas les mêmes. Plus il en a, moins le prix de vente sera élevé.

A retenir : l’acheteur a moins de droits sur le bien en cas de viager occupé. La rente sera donc moins importante. En effet, une décote compensatrice est prévue en raison de la perte en valeur d’usage.

Avantages et inconvénients d’acheter en viager

Avantages d’acheter en viager

Il existe plusieurs avantages à acheter en viager. Le débirentier pourra par exemple profiter d’un paiement progressif, d’une réduction des frais de notaire.

Le crédirentier quant à lui a l’assurance de revenus réguliers jusqu’à son décès.

Tableau des avantages d’acheter en viager

Inconvénients d’acheter en viager

La vente en viager ne présente pas que des avantages. Il existe certains inconvénients pour le vendeur et pour l’acheteur :

Simuler un prêt immobilier

L’achat en viager est un moyen d’acheter un bien sans débourser l’intégralité de la somme immédiatement. Certaines conditions sont requises comme la majorité du débirentier ou un écart d’âge d’au moins 20 ans avec le vendeur.

Ce type d’achat présente de nombreux avantages. Mais, il y a quand même quelques risques : ce n’est pas toujours une bonne affaire. Réfléchissez-y bien et estimez en amont le nombre de rentes que vous pourriez payer pour savoir combien le bien risque de vous coûter.