Envie de vous asseoir à la table des propriétaires immobiliers ? Rien ne vous empêche de vous adresser aux organismes de crédit. Attention cependant, ils passeront au peigne fin toutes les informations permettant de déterminer votre situation et votre capacité d’emprunt.

Cet indicateur est calculé sur la base de vos revenus, charges, votre taux d’endettement maximum de 35 %, reste à vivre, etc.

Et si on s’intéressait à la définition de la capacité d'emprunt ?

L’achat d’un bien immobilier regroupe plusieurs étapes :

• La définition du budget ;
• La recherche immobilière ;
• L’organisation des visites immobilières ;
• La demande d’un crédit immobilier ;
• Etc.

Pour connaître toutes les étapes d’un achat immobilier, consultez cet article.

Avant d’aller plus loin, il convient de de vous expliquer ce qu’est la capacité d’emprunt. Nous serons ainsi sûrs de partir des mêmes bases en ce qui concerne les demandes de crédit.

Simuler votre prêt immobilier

Important : la capacité d’emprunt est un indicateur permettant de déterminer le montant maximum qu’il est possible d’emprunter.
Il dépend des revenus de l’emprunteur, de la composition de son foyer, de ses charges, etc.

D’un salaire à l’autre, la capacité d’emprunt peut varier. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est plus que judicieux de simuler votre capacité d’emprunt en amont de votre projet.

Simuler votre capacité d’emprunt

Vous vous demandez en quoi calculer votre capacité d’emprunt est essentiel ?

Il n’y a rien de plus frustrant que de choisir un bien et finalement se rendre compte que vous n’êtes pas en mesure de l’acheter.

Le meilleur conseil que l’on peut vous donner est de commencer par le calcul de votre capacité d’emprunt.

Cela vous permettra :

• De mieux affiner votre recherche immobilière ;
• De définir votre capacité de remboursement : lors de l’octroi d’un crédit immobilier, la banque vous propose un tableau d’amortissement.

Calculer votre tableau d’amortissement

Ce dernier regroupe toutes les informations relatives :

• Au montant de l’emprunt ;
• A la durée de remboursement ;
• Au taux appliqué ;
• Au montant des mensualités de remboursement ;
• Aux conditions de l’emprunt comme les indemnités de rupture anticipé ;
• Etc.

Le saviez-vous ? Si vous avez des crédits en cours, la simulation de capacité d’emprunt peut vous permettre de voir s’il est plus opportun ou non d’envisager un rachat de crédit.

Cette opération permet de demander à une nouvelle banque de rembourser votre prêt en cours et de vous en octroyer un nouveau. Ce sera également l’occasion de négocier la baisse de votre taux d’intérêt.

Comment négocier un achat immobilier ?

Pour plus d’informations sur le rachat de crédit, nous vous invitons à lire cet article.

Quel est le lien entre taux d’endettement maximum et capacité d’emprunt ?

Vous vous demandez certainement en quoi le taux d’endettement maximum peut impacter la capacité d’emprunt ?

Selon les recommandations du HCSF, le taux d’endettement maximum est de 35 %. Au-delà, les établissements bancaires refusent de vous accorder un prêt.

Bon à savoir : l’organisme prêteur peut exceptionnellement accorder des crédits à des profils avec un taux d’endettement plus élevé.
Cela concerne par exemple les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.
Besoin d’en savoir plus sur le taux d’endettement maximum ? Découvrez cet article.

Votre capacité d’emprunt dépend donc fortement de votre taux d’endettement maximum.

A retenir : les organismes bancaires regarderont également le reste à vivre.
S’il est assez élevé, vous pouvez avoir des chances de décrocher un crédit même avec un taux d’endettement supérieur.

Le montant du reste à vivre requis varie en fonction de l’organisme de crédit. En moyenne, il s’élève :

• Entre 700 et 1 000 € pour une personne seule ;
• Entre 300 et 500 € de plus par enfant à charge.

Pour plus d’informations sur le reste à vivre, consultez cet article.

La souscription d’un crédit ne doit pas vous placer dans une situation de fragilité financière. D’ailleurs, la banque devra s’assurer que l’emprunteur :

• Ne risque pas un surendettement ;
• Qu’il n’est pas fiché à la banque de France.

Dans cet article, nous vous expliquons comment faire pour vérifier votre fichage.

Quel rôle joue le taux d’intérêt dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Le taux d’intérêt est l’un des principaux éléments permettant de définir le coût d’un crédit. Il influence ainsi la capacité d’emprunt.

Avec un faible taux d’intérêt, le montant de l’emprunt peut être plus important. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est recommandé de comparer les différentes offres sur le marché avant de faire votre choix.

A savoir : pour connaître le coût total du prêt, prenez aussi en compte les frais de l’assurance emprunteur, frais de notaire, frais de garantie, etc.
N’hésitez pas à vous faire aider d’un courtier en assurance.

Qu’en est-il de la façon de calculer la capacité d’emprunt ?

De nombreux éléments sont à prendre en compte lors du calcul de la capacité d’emprunt :

• Revenus réguliers de l’emprunteur : il s’agit notamment des salaires, pensions alimentaires et allocations familiales reçues, pensions de retraite.

Le saviez-vous ? Pour les artisans, commerçants, professions libérales ou entrepreneurs, le calcul de la capacité d’emprunt se fait sur la base d’une moyenne mensuelle estimée en fonction du résultat annuel.

D’autres types de revenus peuvent également être pris en compte. C’est par exemple le cas des primes annuelles comme le 13ème mois, des revenus financiers, locatifs, etc.

A savoir : les revenus locatifs sont considérés à hauteur de 70 % des loyers perçus. Ainsi, le risque de ne pas percevoir de loyer lors d’un changement de locataire est couvert pour une période de 12 mois. On parle de décote.

• Charges : elles ne sont pas toutes concernées. Sont pris en compte les abonnements internet, les pensions alimentaires payées, le montant de vos loyers, etc.
• Prêts en cours : il s’agit de tous les crédits que vous avez souscrits.

Exemple : prêt personnel, prêt auto, prêt immobilier, etc.

Simuler votre prêt immobilier

• Le nombre d'emprunteurs : emprunter à deux permet d’augmenter la capacité d’emprunt. En effet, tous les emprunteurs doivent fournir les mêmes justificatifs.

Et le calcul de la capacité d’emprunt se fera sur l’ensemble des revenus et charges des co-emprunteurs. Dans cet article, nous vous donnons toutes les astuces pour emprunter à deux ou plusieurs.

Le saviez-vous ? Les conditions de prêt dépendent sensiblement de l’organisme prêteur. Il est conseillé de passer en amont par des simulateurs de capacité d’emprunt.
Vous pourrez comparer les offres de plusieurs établissements et choisir la plus avantageuse.

Simuler votre capacité d’emprunt

Exemple de simulation de capacité d’emprunt

Revenus	2 000 €/mois
Charges	200 €/mois
Montant de l’emprunt	81 788,71 €
Apport personnel recommandé	7 271,01 €
Base taux d’intérêt débiteur	4,5 %
Taux d’endettement maximum	33 %
Capacité de remboursement	460 €/mois
Durée de l’emprunt	20 ans
Capacité d’emprunt	72 710,10 €

Tableau comparatif des capacités d’emprunt en fonction de la durée

Durée de l'emprunt	Apport personnel recommandé	Taux d’intérêt fixe	Total intérêts	Capacité d’emprunt
10 ans	4 438,51 €	4,50 %	10 814,91 €	44 385,09 €
20 ans	7 271,01 €	4,50 %	37 689,90 €	72 710,10 €
30 ans	9 078,61 €	4,50 %	78 813,87 €	90 786,13 €

Source : [bonjourcredit](https://bonjourcredit.fr/pret-immobilier/outils/capacite-d-emprunt?revenus=2000&charges=200)

Découvrez dès maintenant à combien s’élève votre capacité d’emprunt

La réponse à cette question nécessite de bien définir votre projet immobilier. Pensez d’abord à vous interroger :

• Sur le montant de votre apport ;
• L’usage du bien : résidence principale, secondaire, investissement locatif ;
• Le type de bien que vous souhaitez acheter : neuf ou ancien ;
• Votre éligibilité aux prêts aidés tels que le prêt à taux zéro.

Pour découvrir l’ensemble des prêts aidés, consultez cet article.

Simuler votre capacité d’emprunt

Simulation de la capacité d’emprunt : comment mettre les chances de votre côté ?

A cette question, beaucoup répondront que le meilleur moyen pour convaincre la banque est de présenter un dossier solide. On est bien d’accord, la réponse est relativement vague.

Pour en savoir plus sur comment bien présenter un dossier de prêt immobilier, lisez cet article.

Concrètement, vous disposez de plusieurs possibilités en fonction de votre situation :

Présenter un apport personnel d’au moins 10 %

Le seul point bloquant pour un établissement bancaire est de se rendre compte que l’emprunteur n’est pas solvable. Si vous arrivez à le convaincre du contraire, il n’a aucun intérêt de vous refuser un crédit.

Et pour cela, quoi de mieux que de montrer que vous êtes capable de vous gérer financièrement et de mettre de l’argent de côté.

Pour un crédit immobilier, un apport personnel d’au moins 10 % est généralement exigé. Vous pouvez aller au-delà si votre situation financière vous le permet.

Attention : évitez de mettre toutes vos économies pour la constitution d’un apport. Pensez à réserver une somme de côté. Cela vous évitera d’être sous la paille en cas d’imprévu.

Rembourser vos éventuels crédits : une solution un peu plus onéreuse ?

Avoir des prêts en cours augmente votre taux d’endettement maximum et fait inversement baisser votre capacité d’emprunt. Les rembourser peut être la solution. Mais, encore faudrait-il que vous disposiez des finances nécessaires.

Le saviez-vous ? Le rôle du courtier n’est pas seulement de vous aider à constituer votre dossier de prêt. Il vous conseillera sur le moment opportun pour le présenter.

Que se passe-t-il si vous n’êtes pas en mesure de rembourser immédiatement votre crédit ? Si la période restante est inférieure à 12 mois, la banque peut choisir de ne pas les prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.

A défaut, ils entreront sans nul doute dans le calcul. Selon le capital restant dû, le courtier pourra vous conseiller d’attendre la fin de la période de remboursement avant de faire votre nouvelle demande.

Pour tout savoir sur le rôle du courtier en prêt immobilier, consultez cet article.

D’autres pratiques peuvent être employées pour augmenter votre capacité d’emprunt :

• Limiter voire éliminer les charges non indispensables ;
• Prolonger la durée de l’emprunt : lorsqu’elle est courte, les mensualités de remboursement sont plus importantes.

En la prolongeant par contre, vous pourrez profiter de mensualités plus faibles. Ce qui aura un impact significatif sur votre capacité d’emprunt.

Attention : la durée de l’emprunt ne dépend pas simplement du bon vouloir de l’emprunteur. La banque se basera principalement sur vos revenus, charges, le taux d’endettement, etc. pour le définir.

Simuler votre capacité d’emprunt

L’essentiel à retenir

• La capacité d’emprunt est un indicateur clé en matière de prêt bancaire.
• Elle permet de déterminer le montant maximum que la banque peut vous accorder au titre de l’emprunt.
• Plusieurs éléments sont à prendre en compte. C’est notamment le cas de vos revenus, charges, prêts en cours, du taux d’endettement maximum, etc.
• En principe, cet indicateur est de 35 %. Mais, dans certains cas, la banque peut accepter de vous accorder un crédit avec un taux d’endettement supérieur.
• La banque vérifiera toujours que vous disposez de revenus suffisants pour faire face à vos charges, d’où l’intérêt de s’interroger sur le montant du reste à vivre.
• Certaines astuces permettent de faire baisser la capacité d’emprunt. C’est le cas de la présentation d’un apport personnel conséquent, de l’allongement de la durée de l’emprunt, du remboursement de vos crédits en cours, etc.
• Il est conseillé de faire plusieurs demandes de simulations de capacité d’emprunt.
• Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à bien préparer votre dossier, négocier de meilleures conditions d’octroi et augmenter votre capacité d’emprunt.

Simuler votre capacité d’emprunt