Comparez les offres de prêt immobilier

Formuler une demande de prêt immobilier, négocier les meilleures offres, obtenir de bons taux d’intérêt, etc. sont autant de points bloquants en matière de projet immobilier.

Que vous soyez encore à l’état embryonnaire ou plutôt à un stade déjà avancé dans vos recherches, vous devrez élucider la question du prêt immobilier.

Nous sommes bien d’accord : la tâche est particulièrement fastidieuse. Ne vous torturez plus. Dans cet article, nous avons regroupé toutes les questions que vous pourriez vous poser à ce sujet.

A quoi est destiné un prêt immobilier ?

Ce n’est un secret pour personne : acheter une maison coûte cher. En moyenne, les prix s’élevaient à 266 800 €.

Important : les tarifs augmentent chaque année. A titre d’exemple, ils sont passés de 244 000 € en 2000 à 265 500 en 2021.
Le prix des logements dépend également de la situation géographique. Dans cet article, nous vous aidons à faire le bon choix entre un achat en ville ou en campagne.

Le crédit immobilier peut être souscrit par :

• Un ou plusieurs emprunteur(s).

Bon à savoir : si vous souscrivez le prêt immobilier à deux, tous les co-emprunteurs sont tenus des mêmes engagements. L’organisme prêteur s’assurera de leur solvabilité.
Pour en savoir plus sur l’achat d’un bien avec un co-emprunteur, nous vous invitons à lire cet article.

• Auprès d’une banque ou d’une société de financement. Elles facturent pour cela des frais d’intérêt dont le taux va dépendre du profil de l’emprunteur.

Conseils pour acheter une maison

Le prêt immobilier permet de financer n’importe quel type de bien. Il peut s’agir :

• De l’achat d’un terrain à bâtir ;
• De l’acquisition ou la construction d’un immeuble.
• D’un bien à usage d’habitation, professionnel ou mixte ;
• D’une résidence principale ou secondaire ;
• D’un investissement locatif.

Et si vous vous demandez quels travaux inclure dans un prêt immobilier, consultez cet article.

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Quels sont les différents types de prêt immobilier ?

Prêt amortissable : le modèle le plus commun

Le prêt amortissable est le modèle de crédit immobilier le plus répandu. Il permet d'obtenir le financement d’un projet. En contrepartie, l’emprunteur devra payer une mensualité comprenant une partie du capital emprunté, de l’assurance emprunteur, des intérêts du prêt.

Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou taux variable.

Prêt amortissable à taux fixe

Le coût total du prêt immobilier est défini depuis le début de l’emprunt. Le taux fixe reste le même pour toute la durée de remboursement. Il n’évolue pas.

A retenir : avec le taux, il est d’ailleurs possible d’établir le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Cet indicateur regroupe tous les frais obligatoires liés au crédit. Il permet ainsi de comparer plus facilement les offres de crédit.
Le TAEG permet ainsi de comparer plus facilement les offres de crédit. Dans cet article, retrouvez toutes les informations concernant le TAEG.

Prêt amortissable à taux variable

Ce taux d’intérêt est révisable en fonction d’indices de référence tels que l’Euribor. Il s’agit du taux auquel les organismes de crédit d’Europe peuvent s’accorder des prêts entre eux.

Le saviez-vous ? Un avantage du taux variable est que l'emprunteur peut négocier une réduction du taux de son crédit en fonction des fluctuations du marché.

Attention cependant car les taux variables ne sont pas proposés quand les taux sont trop bas. Ils sont plus utilisés en cas de hausse des taux.

Le schéma appliqué est le suivant :

• Taux fixe sur une période entre 8 à 12 ans ;
• Taux révisable plafonné à +1, 2 ou 3 points par rapport au taux initial.

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Tableau d’amortissement : comment bien comprendre son prêt amortissable ?

Les intérêts évoluent en fonction de la durée de l’emprunt immobilier. Ce qui veut dire que votre prêt vous coûtera plus cher si vous optez pour une longue durée de remboursement.

Pour vous aider à y voir plus clair, la banque vous proposera un tableau d’amortissement. Il recense toutes les informations concernant les échéances de remboursement, la durée, le montant des mensualités, des intérêts, etc.

Exemple de tableau d’amortissement pour un emprunt de 350 000 € remboursable sur 20 ans à un taux de 4 %. L’apport est de 35 000 €.

Année	Taux	Remboursement	Intérêts	Capital	Capital restant dû	Ratio P/V
1	4 %	25 451,17 €	13 787,71 €	11 663,46 €	338 336,54 €	97 %
2	4 %	25 451,17 €	13 312,52 €	12 138,65 €	326 197,89 €	93 %
3	4 %	25 451,17 €	12 817,98 €	12 633,20 €	313 564,69 €	90 %
4	4 %	25 451,17 €	12 303,28 €	13 147,89 €	300 416,80 €	86 %
5	4 %	25 451,17 €	11 767,62 €	13 683,56 €	286 733,24 €	82 %
6	4 %	25 451,17 €	11 210,13 €	14 241,05 €	272 492,19 €	78 %
7	4 %	25 451,17 €	10 629,92 €	14 821,25 €	257 670,94 €	74 %
8	4 %	25 451,17 €	10 026,08 €	15 425,09 €	242 245,85 €	69 %
9	4 %	25 451,17 €	9 397,64 €	16 053,53 €	226 192,32 €	65 %
10	4 %	25 451,17 €	8 743,60 €	16 707,58 €	209 484,74 €	60 %
11	4 %	25 451,17 €	8 062,90 €	17 388,27 €	192 096,47 €	55 %
12	4 %	25 451,17 €	7 354,48 €	18 096,70 €	173 999,77 €	50 %
13	4 %	25 451,17 €	6 617,19 €	18 833,98 €	155 165,79 €	44 %

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Besoin d’en savoir plus sur le prêt amortissable ? Découvrez cet article.

Prêt in fine : une meilleure alternative ?

C’est l’opposé du prêt amortissable. Il permet de rembourser le capital emprunté à la fin du prêt et en une seule fois.

Pendant toute la durée de l’emprunt, les mensualités de remboursement porteront sur l’assurance du prêt immobilier et les intérêts. Il coûte plus cher que les autres crédits.

Pour tout savoir sur le prêt in fine et son mode de fonctionnement, nous vous invitons à lire cet article.

Prêt hypothécaire lorsque vous êtes déjà propriétaire

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? La banque vous demandera certainement des garanties pour vous accorder un crédit. Le prêt hypothécaire peut être la solution pour vous.

Attention : il faut que le montant de l’emprunt soit inférieur à la valeur du bien.

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Prêt relais pour financer l’achat d’un deuxième bien

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Et vous servir des gains obtenus pour financer l’achat d’un autre bien ? Le prêt relais est ce qu’il vous faut.

Il s’adresse uniquement aux propriétaires.

A savoir : le taux d’intérêt du prêt relais est en moyenne de 4 %. Son montant peut s’élever entre 50 et 70 % de la valeur du bien (voire 90 % selon la banque).
Vous vous posez encore des questions sur le prêt relais ? Consultez cet article.

Prêts aidés pour les profils à revenus modestes

Il existe plusieurs prêts aidés accessibles sous conditions de ressources :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ;
• Le prêt épargne logement.

Découvrir tous les prêts aidés

Tableau récapitulatif des types de prêt immobilier

Types de prêts immobiliers	Caractéristiques
Prêt amortissable	Peut être souscrit à taux variable ou taux fixe Tableau d’amortissement proposé pour connaître le coût exact de l’emprunt, le calendrier de remboursement, le montant des mensualités, la durée de l’emprunt, etc.
Prêt in fine	Opposé du prêt amortissable Plus cher que les autres crédits Paiement des intérêts et de l’assurance emprunteur pendant la durée du prêt Remboursement du capital emprunté à la fin du prêt
Prêt hypothécaire	Permet de mettre en garantie un bien immobilier dont vous êtes propriétaire Moyen de rassurer la banque
Prêt relais	Destiné aux propriétaires souhaitant vendre leur bien pour en acheter un autre Taux d’intérêt moyen de 4 % Montant entre 50 et 70 %, voire 90 % de la valeur du bien
Prêts aidés	Prêt à taux zéro Prêt à l’accession sociale Prêt épargne logement

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Comment calculer les mensualités d’un prêt immobilier ?

Le calcul des mensualités du prêt immobilier dépend de la durée et du taux nominal du prêt immobilier.

La durée du crédit immobilier

Elle varie en fonction des revenus et charges de l’emprunteur.

Le saviez-vous ? Un prêt immobilier peut être conclu pour une durée allant de 5 à 25 ans. Si vous devez effectuer des travaux de réhabilitation dans le logement, la durée peut être portée à 27 ans.

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Le taux nominal du crédit immobilier

Comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier ?

Les établissements bancaires peuvent fixer librement les taux d’intérêt en fonction des profils des emprunteurs.

Ils se basent sur de nombreux éléments pour définir leur grille de taux :

• Leur politique commerciale ;
• Le taux d’usure en vigueur : il s’agit du taux maximal légal que les banques peuvent pratiquer en matière de crédit. Elles ne sont pas autorisées à aller au-delà de la limite fixée.

Pour plus d’informations sur comment calculer le taux d’usure d’un prêt immobilier, lisez cet article.

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Comment obtenir un prêt immobilier ?

Que vérifie la banque pour un prêt immobilier ?

Obtenir un prêt requiert de présenter un dossier béton. La banque scrutera votre demande de manière minutieuse pour s’assurer que vous serez capable de rembourser un prêt.

Comment monter votre dossier de prêt immobilier ?

Les éléments déterminants à votre demande de prêt immobilier sont :

• Vos revenus.

A savoir : il est plus facile pour l’emprunteur d’obtenir un crédit bancaire s’il est en CDI. Mais, il reste possible de souscrire un emprunt même en étant sous CDD.

Comment obtenir un prêt immobilier sans CDI ?

• La composition de votre ménage ;
• Vos charges ;
• Votre reste à vivre ;
• La bonne gestion de vos comptes bancaires ;
• La présence d’un apport personnel : un minimum de 10 % est requis lors d’une demande de prêt immobilier.

Mais, si votre situation financière vous le permet, n’hésitez pas à fournir un apport de 20 à 30 %.

• Votre taux d’endettement maximal : il ne doit pas être supérieur à 35 %. Exceptionnellement, ce taux peut aller jusqu’à 40 % si vous présentez d’importants revenus et un reste à vivre suffisant.

Tout savoir sur le taux d’endettement maximal

• La présentation de garanties : il peut s’agir d’une caution bancaire, d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers, etc.
• La souscription d’une assurance emprunteur : elle n’est pas obligatoire. Mais, la plupart des banques l’exigent.

L’assurance emprunteur permet de couvrir les risques de la banque. Cela concerne notamment la perte de revenus, le décès de l’emprunteur, un accident grave, etc.

Pour savoir quelle est la meilleure assurance emprunteur pour un prêt immobilier, lisez cet article.

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Combien la banque peut prêter pour un prêt immobilier ?

Le montant de l’emprunt immobilier est défini au cas par cas. Les éléments susmentionnés vont permettre à la banque de déterminer le montant maximal que vous serez capable de rembourser par mois.

Attention : ce n’est pas parce que vous disposez de gros revenus que la banque vous accordera forcément un crédit immobilier.
Si vous gagnez 5 000 € et que votre reste à vivre est inférieur à 700 €, vous n’aurez aucune chance d’obtenir un crédit.
Ce montant varie aussi en fonction du nombre de personnes à charge. Pour en savoir plus, lisez cet article.

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Comment négocier un prêt immobilier ?

Tout est dans la négociation. Pour bénéficier d’une plus grande marge, il est recommandé de faire plusieurs simulations de prêt immobilier auprès d’organismes différents.

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De nombreux arguments peuvent être utilisés pour négocier la baisse du taux de crédit immobilier. Mais ça, il faut bien sûr le savoir.

Qui de mieux qu’un courtier en prêt immobilier pour vous y aider ?

Pourquoi passer par un courtier pour votre prêt immobilier ?

Combien de temps pour obtenir un prêt immobilier ?

Après dépôt de votre dossier de demande de prêt, la banque prend le temps de l’étudier. Elle peut vous demander des pièces complémentaires, ce qui risque de rallonger la durée.

A retenir : il n’y a pas de durée fixe concernant les délais d’obtention du crédit immobilier. Ils peuvent varier d’une banque à l’autre et en fonction de la complexité de votre dossier de prêt.
Pour en savoir plus sur le délai d’obtention d’un crédit immobilier, consultez cet article.

En moyenne, comptez environ 4 semaines depuis l’introduction de la demande de crédit immobilier jusqu’à la réponse définitive de la banque.

En cas d’accord, la banque vous adresse l’offre de prêt immobilier. Vous devrez attendre le délai de réflexion de 10 jours avant de la retourner signée.

Attention : pensez cependant à lire attentivement l’offre avant la signature. Si vous avez des questions, rapprochez-vous de la banque ou du courtier choisi.
Assurez-vous que l’offre de prêt soit conforme à ce que la banque vous a déclaré.

Après réception du document signé, la banque débloque les fonds.

Le saviez-vous ? Le déblocage des fonds dépend du type d’achat. Pour une VEFA par exemple, le montant du prêt est mis à disposition de manière progressive.

Pour un achat dans l’ancien par contre, les fonds sont versés en une seule fois au notaire. Il le fera parvenir au vendeur dès la signature de l’acte authentique de vente.

L’essentiel à retenir

• Le prêt immobilier peut aider à acheter un terrain, une maison, un appartement, une résidence principale ou secondaire, etc.
• Il existe plusieurs types de prêts immobiliers : le prêt amortissable, le prêt in fine, le prêt hypothécaire, le prêt relais, etc.
• Les mensualités des crédits immobiliers sont calculées en fonction de la durée de l’emprunt, du taux du prêt immobilier.
• Avant de déposer votre dossier d’emprunt, faites d’abord plusieurs demandes de simulations de prêt immobilier. Vous aurez ainsi un aperçu de l’état du marché et des taux en vigueur.
• N’hésitez pas à négocier pour faire baisser le taux d’intérêt. Le courtier en prêt immobilier est un excellent allié pour cela.
• Comptez une durée moyenne d’environ 4 semaines pour le dépôt de votre demande de prêt immobilier et le déblocage des fonds.

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