Vous projetez de réaliser un investissement locatif ? Et vous êtes à la recherche de financement pour ce projet immobilier ? N’ayez crainte, il existe plusieurs solutions plus ou moins adaptées à votre situation.

C’est notamment le cas du prêt in fine pour lequel un taux fixe est défini toute la durée du crédit. Dans cet article, nous vous expliquons tout.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Chaque type de prêt immobilier présente des caractéristiques qui lui sont propres. Le prêt in fine est l’un des modèles les moins connus. Il est destiné aux projets d’investissement locatif.

Le saviez-vous ? Rien ne vous empêche de contracter un prêt in fine pour l’achat de votre résidence principale. Mais, nous vous le déconseillons fortement car vous risquez de payer plus d’intérêts.
N’hésitez pas à demander conseil à un courtier en crédit immobilier. Il pourra vous guider vers le type de prêt le plus adapté à votre situation.

Quels sont les avantages à passer par un courtier en prêt immobilier ?

Lors d’un crédit in fine, le remboursement du capital se fait en une seule fois. Il intervient à la dernière mensualité du prêt. Les premières mensualités seront quant à elles destinées au paiement des frais d’assurance et des intérêts.

Important : L’octroi d’un crédit in fine constitue un plus gros risque pour les banques. En effet, seuls les intérêts et frais d’assurance sont remboursés pendant la durée du crédit. Pour pallier cela, les établissements bancaires proposent des taux d’intérêt plus élevés.
Malgré la particularité du crédit in fine, la règle concernant le taux d’endettement maximum reste la même. Il ne doit pas dépasser 35 %. Pour en savoir plus sur le taux d’endettement, nous vous invitons à lire cet article.

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Quelle différence entre crédit in fine et crédit amortissable ?

Lorsque la banque vous accorde un prêt in fine, un taux d’intérêt fixe est défini pour toute la durée du crédit immobilier. En moyenne, il est plus élevé de 20 à 30 % que le taux du prêt immobilier classique.

Attention : le crédit in fine est destiné aux investissements locatifs. En l’absence de locataire, le remboursement des frais se fera entièrement à votre charge.

Le crédit amortissable est le type de prêt immobilier le plus utilisé.

La principale différence entre prêt in fine et prêt amortissable réside dans les modalités de remboursement. Pour un prêt amortissable, les mensualités sont fixées comme suit :

• Une part plus importante du capital est payée à la fin de la période d’emprunt ;
• Une plus grande part d’intérêts est remboursée au début.

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Bon à savoir : en matière de crédit amortissable, le coût total du prêt est déterminé par le taux d’intérêt. Le calcul des intérêts se fait selon le montant du capital restant dû. Pour le prêt in fine par contre, les intérêts sont calculés sur toute la somme empruntée.
C’est d’ailleurs pour cette raison que l’on parle de crédit amortissable. Concrètement, cela veut dire que le paiement des intérêts se fait de manière évolutive. Plus vous remboursez, plus les intérêts diminuent et le montant du capital augmente.

Qui peut demander un crédit in fine ?

Tant que vous avez une bonne situation financière et que vous êtes fortement imposé, vous pouvez faire une demande de prêt in fine. Beaucoup parlent d’ailleurs de prêts pour les plus nantis.

Attention : les banques sont plus strictes en ce qui concerne les conditions d’octroi de ce type de prêt immobilier :

Taux d’intérêt plus élevés ;
Plus d’apport (environ 30 % de la somme empruntée) ;
Bonne solidité financière
Constitution d’une épargne mensuelle.

Il faut prévoir le remboursement des intérêts chaque mois. Gardez aussi en tête que le montant du capital doit être remboursé à la fin du crédit. Il vous faudra donc épargner les sommes correspondantes pour être à jour lors de la dernière échéance.

Tableau des conditions d’éligibilité au crédit in fine

A retenir : le prêt in fine coûte plus cher que les autres crédits classiques. Un taux fixe est défini en fonction du capital emprunté.

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Avantages du prêt in fine

Le prêt in fine offre de nombreux avantages :

• Concernant l’épargne : le nantissement se fait sur un compte épargne ? Ne vous inquiétez pas. Seul le montant du capital sera bloqué.

Et s’il s’agit d’une assurance vie, vous pourrez récupérer le surplus après remboursement intégral de la banque.

• Pour les bénéficiaires et héritiers : en cas de décès de l’emprunteur, le nantissement va servir au remboursement du crédit. Les héritiers ou bénéficiaires pourront ensuite bénéficier des avantages de l’assurance vie.

Important : le prêt in fine permet également de profiter d’une déduction d’impôt. Cet avantage fiscal se fait de manière dégressive pour éviter les abus concernant la réduction de l'impôt sur la fortune immobilière.
La formule des dettes déductibles est la suivante :
Dettes déductibles = capital emprunté - (montant de l’emprunt x nombre d’années écoulées/durée de l’emprunt).

Usages du prêt in fine?

D’un point de vue légal, il est possible de demander un prêt in fine pour n’importe quel type de projet immobilier. Mais, il n’est adapté qu’en matière d’investissement locatif.

D’ailleurs, le crédit in fine est généralement souscrit par les investisseurs qui prévoient d’acheter des biens immobiliers destinés à la location.

Quid du nantissement lors d’un prêt in fine ?

En raison des risques élevés en matière de crédit in fine, la banque peut saisir vos placements financiers. Il peut s'agir d'un compte épargne ou d’une assurance vie. Ils vont ainsi couvrir le capital emprunteur.

Le nantissement peut se faire :

En placement régulier

Dans ce type de placement, l’emprunteur n’est pas en possession de tout le capital emprunté. Le nantissement ne pourra se faire que sur une partie. La somme restante sera répartie en mensualités.

En placement unique

On parle de placement unique lorsque l’emprunteur possède déjà l’intégralité de la somme empruntée. Toute la somme peut faire l’objet de saisie.

Le saviez-vous ? Le montant faisant l’objet de nantissement est bloqué. L’emprunteur ne pourra plus y toucher tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé.

Tableau récapitulatif des types de nantissements

Le prêt in fine permet de reporter le remboursement du capital emprunté à la fin de l’emprunt. Pendant cette période, seuls les intérêts et frais d’assurance sont remboursés par l’emprunteur.

Ce type de prêt constitue un gros risque pour la banque. C’est d’ailleurs pour cette raison que les taux d’intérêts proposés sont plus élevés que ceux des crédits classiques. De plus, pour souscrire à un prêt in fine, vous devrez avoir une bonne situation financière.

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