Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque va réaliser plusieurs études concernant votre situation. C’est notamment le cas du taux d’endettement maximum. Cet indicateur détermine le montant maximal des mensualités pouvant être fixées en fonction de vos revenus.
La banque se basera ainsi sur ce taux d’endettement pour déterminer votre capacité d’emprunt. Mais, ce n’est pas le seul élément qu’elle va étudier.
Qu’est-ce que le taux d’endettement maximum ?
Le taux d’endettement est le montant maximal qu’un emprunteur peut rembourser par mois. Cette mesure protectrice vise principalement à éviter tout risque de surendettement de l’emprunteur.
Le taux d’endettement est un élément essentiel dans la prise de décision de la banque. En effet, il renseigne sur la situation financière globale de l’emprunteur et sa façon de gérer ses finances.
Il permet à la banque de fixer les mensualités maximales du prêt, de déterminer la durée de l’emprunt ainsi que la capacité d’emprunt.
Important : depuis la réforme du HCSF en Janvier 2021, le taux d’endettement maximum est passé de 33 % à 35 %. Selon vos revenus et si votre reste à vivre est suffisant, le taux d’endettement peut dépasser 40 %
Comment faire le calcul du taux d’endettement maximum ?
Le taux d’endettement maximum est propre à la situation de l’emprunteur. Il dépend :
- De ses revenus ;
- De ses charges ;
- Des mensualités du prêt immobilier.
Avec d'importants revenus, vous pourrez emprunter une somme plus conséquente. Mais, il faudra quand même vérifier vos charges car elles peuvent rapidement faire grimper le taux d’endettement maximum.
Attention : tous les revenus et charges ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement maximum.
Quels sont les revenus concernés ?
Les revenus concernés vont dépendre de votre situation. Il s’agit :
Des revenus professionnels
Si vous avez un CDI, êtes fonctionnaire ou exercez une profession libérale, le taux d'endettement sera calculé sur la totalité de vos revenus.
Des revenus locatifs
Si vous mettez un bien en location, les revenus perçus pourront vous profiter dans le calcul de votre taux d’endettement maximum.
Selon les organismes bancaires, les caisses régionales et la saison, un barème de 70 % à 100% de ces revenus sera considéré dans votre calcul. Renseignez-vous bien auprès d’un courtier qui est informé de la situation chez ses prêteurs partenaires.
Certains revenus sont cependant exclus. C’est par exemple le cas des revenus des personnes :
- En CDD ;
- En contrat d’intérim ;
- Qui exercent une profession libérale.
Important : pour savoir comment obtenir un prêt immobilier avec ces profils, consultez ces articles :
Tableau récapitulatif des revenus concernés par le calcul du taux d’endettement
| Revenus concernés | Revenus exclus |
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Quelles sont les charges concernées ?
Toutes les charges fixes ne rentrent pas dans le calcul du taux d’endettement maximum. Les charges concernées sont :
- Les pensions alimentaires ;
- Les crédits en cours : crédit conso, prêt immobilier, crédit auto, prêt travaux, etc.
- Les loyers ;
- Les assurances de personnes.
Sont exclus les abonnements mensuels de la box, les charges liées à la fourniture d’électricité, etc.
Tableau récapitulatif des charges concernées par le calcul du taux d’endettement
| Charges concernés | Charges exclues |
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Peut-on dépasser le taux d’endettement maximum ?
Conformément aux recommandations du HSCF, les banques peuvent autoriser des crédits au-delà d’un taux d’endettement de 35 %. Il peut aller jusqu’à 37 %, voire plus si vous présentez des relevés très élevés et un reste à vivre conséquent.
Cette dérogation est aussi possible pour les jeunes actifs en début de carrière et qui évoluent dans des secteurs dynamiques.
Attention : les banques ne sont autorisées à accepter que 20 % des dossiers de crédit qui dépassent le taux d’endettement maximum. En pratique, elles n’acceptent ces dossiers que pour :
- Les primo-accédants ;
- Lors de l’achat d’une résidence principale.
Comment faire baisser le taux d’endettement maximum ?
Avant de présenter votre demande de crédit immobilier, vous pouvez jouer sur certains éléments pour faire baisser votre taux d’endettement.
Présentez plus d’apport
Vous avez une épargne conséquente ? Pourquoi ne pas vous en servir pour augmenter votre apport personnel.
Attention : il est cependant déconseillé de mettre toute votre épargne dans l’apport. Vous pourriez vous retrouver avec de mauvaises surprises une fois la vente conclue (exemple : réalisation de travaux). Assurez-vous de garder une petite somme en épargne.
Pour bien monter votre dossier de prêt, découvrez cet article.
Remboursez vos crédits en cours
Vous avez des crédits en cours ? Essayez de les solder en faisant un remboursement anticipé. Cela permettra de diminuer le montant de vos charges récurrentes et par la même occasion de réduire votre taux d’endettement.
Passer par un courtier immobilier
Il ne s’agit pas de la solution miracle. Mais, un courtier connaît déjà le marché. Il pourra vous conseiller et vous aider à présenter votre dossier sous son meilleur jour.
Quels sont les autres éléments vérifiés par la banque lors d’une demande de crédit immobilier ?
En plus du taux d’endettement maximum, la banque va également regarder :
L’apport personnel
Vous devez présenter un apport d’au moins 10 % pour financer les frais liés à l’achat d’un bien immobilier. C’est par exemple le cas des frais de notaire.
Bon à savoir : il est parfois possible de faire un prêt immobilier sans apport. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article.
Le saut des charges
C'est un critère que la banque utilise pour évaluer comment le prêt immobilier pourrait influencer votre qualité de vie financière. Pour cela, elle va vérifier la différence entre vos loyers actuels et les futures mensualités du prêt immobilier.
La formule du saut des charges est la suivante :
Saut des charges = future mensualité - actuel loyer
Le reste à vivre
Le reste à vivre permet de déterminer les mensualités que vous pourriez rembourser par mois tout en gardant un niveau de vie décent. En effet, après le paiement de vos charges mensuelles, il doit vous rester une somme minimale, d’où l'appellation reste à vivre.
Le saviez-vous ? D’une banque à l’autre, le montant exigé pour le reste à vivre peut varier. En moyenne, il s’élève entre 700 et 1 000 € pour un adulte et entre 300 et 500 € s’il s’agit d’un enfant.
La gestion de vos comptes
La banque vérifiera vos trois derniers relevés bancaires. Assurez-vous qu’ils soient cleans et évitez les importants retraits d’argent, les paiements de jeux de hasard, les casinos, les découverts récurrents, etc.
Important : les banques sont plus confiantes lorsque vous disposez d’une épargne. Même si vous ne la présentez pas à l’apport, cela montre que vous savez gérer vos finances.
Le taux d’endettement maximum est l’un des premiers éléments sur lesquels la banque se base pour évaluer votre capacité d’emprunt. Mais, selon votre situation financière, elle peut accepter de dépasser le montant maximum autorisé pour votre prêt.
D’autres éléments seront aussi vérifiés comme le reste à vivre, le saut des charges, etc. Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons de confier votre dossier à nos courtiers en prêt immobilier.
