La banque ne se base pas seulement sur les revenus et charges pour décider d'accorder ou non un prêt immobilier. Elle vérifiera également d’autres indicateurs tels que les charges, le taux d’endettement, le reste à vivre.
Il s’agit du montant restant après le paiement de vos charges et dettes. Il doit vous permettre de mener un niveau de vie décent et il est calculé par personne.
Définition du reste à vivre
Le reste à vivre correspond à l’argent restant chaque mois après que l’emprunteur ait payé toutes ses charges. Il indique son niveau de vie et celui de son foyer.
Important : c’est le reste à vivre qui permet de déterminer votre capacité d’emprunt. En effet, il ne suffit pas simplement de vérifier le taux d’endettement maximal.
Le remboursement des mensualités de crédit ne doit pas vous plonger dans une situation de surendettement. La banque vérifiera que l'argent restant après le remboursement du crédit vous permet de gérer vos besoins quotidiens, les imprévus et d'épargner.
D’une banque à l’autre, le montant du reste à vivre peut varier :
- Pour un adulte, il s’élève entre 700 et 1 000 € ;
- Pour un enfant, il est de 300 à 500 €.
Exemple : les revenus de Laurent sont de 2 500 €. Ses charges mensuelles s’élèvent à 1 000 € (loyer et autres charges quotidiennes) et il n’a aucun prêt en cours. Son reste à vivre est de 1 500 €.
La banque peut lui prêter entre 500 et 800 € (si vous devez garder un reste à vivre de 700 à 1 000 €).
Si l'emprunteur a un enfant à charge, le montant maximum du prêt sera de 500 €. Le reste à vivre sera de 1 200 € ou 1 000 €, selon le cas.
Attention : cet exemple est basé uniquement sur les revenus et charges de Laurent. Son taux d’endettement n’est pas pris en compte. Mais la banque regardera dans tous les cas cet indicateur.
Avec des prêts en cours, le taux d’endettement peut très vite grimper. Pour calculer correctement ce taux et avoir une bonne simulation de votre capacité d’emprunt, nous vous conseillons de passer par un courtier en prêt immobilier.
Distinction entre reste à vivre et taux d’endettement
Le ratio d'endettement représente la proportion des dépenses fixes par rapport aux revenus. Le reste à vivre est quant à lui l’indicateur qui vous renseigne sur les revenus qui vous restent après que vous ayez payé toutes vos charges.
Ils sont tous deux étudiés par la banque pour déterminer votre capacité d’emprunt.
Attention : ce n’est pas parce que le taux d’endettement ne dépasse pas la limite que votre reste à vivre est suffisant. La banque étudiera ces deux indicateurs de manière croisée.
Important : le taux d’endettement est désigné en pourcentage et le reste à vivre en euros.
Comment calculer le reste à vivre ?
Le calcul du reste à vivre se fait à partir des revenus du ménage et de leurs charges fixes.
La formule est la suivante :
Reste à vivre = revenus du ménage - charges fixes
Les revenus pris en compte sont :
Revenus professionnels stables
L’intégralité de vos revenus sera considéré si vous êtes :
- En CDI ;
- A la retraite ;
- En profession libérale depuis 3 ans minimum ;
- Chef d’entreprise ou indépendant depuis 3 ans ;
- Agent de la fonction publique hors d’essai.
Bon à savoir : pour les revenus avec une part de variable, il faut faire une moyenne sur plusieurs années.
Revenus locatifs
Pour les revenus locatifs, la banque prendra en compte uniquement les loyers effectifs que vous avez commencé à toucher.
Certains organismes de crédit s'intéressent également au taux d'endettement différentiel. Il s’agit des revenus devant être perçus pour un investissement locatif en cours d’acquisition.
A retenir : 70 % de ces revenus sont pris en compte dans le calcul du reste à vivre. En effet, une pondération à hauteur de 0,7 est prévue pour protéger l’emprunteur des éventuels risques de loyers impayés, de logement vide, d’entretien.
Revenus exclus
Il y a certains revenus qui ne rentrent pas en compte dans le calcul du reste à vivre. C’est notamment le cas :
- Des pensions alimentaires : par contre, les pensions compensatrices du conjoint seront calculées pour déterminer le reste à vivre ;
- Des aides sociales.
Charges fixes
Il s’agit des prêts en cours, des charges liées au logement (comme le loyer par exemple), des pensions alimentaires.
Tableau récapitulatif des revenus et charges permettant de déterminer le reste à vivre
| Revenus pris en compte | Charges fixes |
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Le reste à vivre est cet indicateur qui permet à une banque de vérifier le niveau de vie d’un emprunteur. Son montant varie en fonction de la composition de votre foyer. D’autres éléments seront également examinés tels que votre taux d’endettement.
Pour connaître avec exactitude votre capacité d’emprunt, nous vous conseillons de faire votre simulation à l’aide de nos comparateurs en ligne. Si vous souhaitez échanger avec un professionnel, n’hésitez pas à prendre contact avec nos courtiers.
