Le financement constitue souvent un gros frein pour les projets immobiliers. Plusieurs types de prêts existent. C’est notamment le cas du prêt relais. Il est généralement demandé par les propriétaires souhaitant financer l’achat d’un deuxième bien immobilier en vendant leur première habitation.
Comment ça marche ? Quelles conditions remplir pour demander un prêt relais ? Quel est son mode de calcul ? Dans cet article, nous vous expliquons tout.
Qu’est-ce que le prêt relais ?
Vous avez déjà une première acquisition immobilière et vous souhaitez en faire une deuxième ? Vous avez déjà trouvé le bien que vous voulez ? Mais malheureusement, vous n’avez pas encore réussi à finaliser la vente du premier bien ?
Ne vous inquiétez pas. Il est possible de demander un prêt relais. Il vous permettra de déterminer un plan de financement et de gérer cette transition financière.
Important : le prêt relais peut être demandé par n’importe quel profil (jeune, senior, etc). Mais la banque montrera plus de réticence face à un demandeur âgé de plus de 65 ans.
A cet âge, les risques de problèmes de santé sont plus importants. Pour en savoir plus sur les prêts seniors, nous vous invitons à consulter cet article.
Le prêt relais permet de financer toutes sortes de bien immobilier :
- Logement neuf ou ancien ;
- Terrain à construire ;
- Achat neuf en VEFA : pour ce cas, le prêt relais n’est pas toujours le choix le plus adapté. N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.
Bon à savoir : le prêt relais ne peut être demandé que par les personnes déjà propriétaires. Les primo-accédants ne peuvent donc demander ce type de crédit.
Le montant du prêt va dépendre de la valeur du bien mis en vente. Une fois que vous aurez trouvé le nouveau logement à acheter, la banque pourra vous remettre la somme correspondante. Le remboursement du prêt se fera ensuite après la revente de votre actuel logement.
Différents types de prêt relais
Il existe différents modèles de prêt relais :
Le prêt relais adossé
La valeur du nouveau bien est supérieure à celle de votre actuel logement ? La vente ne suffira pas à couvrir votre achat ? Vous aurez donc besoin d’un autre prêt.
Si vous êtes dans cette situation, privilégiez le prêt relais adossé à un crédit à long terme. Les deux crédits pourront être lissés, ce qui vous permettra d’effectuer votre acquisition immobilière.
Une partie du prêt du relais pourra être remboursée après la vente du bien. La somme restante sera ensuite versée en fonction des mensualités définies avec la banque.
A retenir : la vente du bien peut se faire dans un délai de deux si vous optez pour le prêt relais adossé.
Attention : la banque fera les mêmes vérifications que pour un crédit immobilier classique.
Elle s’intéressera par exemple à vos revenus, charges, votre reste à vivre, votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement. Mais, elle peut exceptionnellement accepter un taux d’endettement de 38 % (au lieu de 35 %).
Le prêt relais sec
Les deux biens ont la même valeur ? Le prêt relais sec est ce qu’il vous faut. Vous recevrez ainsi une avance pour acheter le nouveau bien.
Une fois la vente de votre bien actuel finalisée, vous pourrez rembourser le prêt en choisissant l’une des options suivantes :
- Tous les mois, vous payez les intérêts. C’est ce que l’on appelle la franchise partielle ;
- Les intérêts et le montant du prêt relais sont remboursés en une seule fois après la vente du bien. C’est la franchise totale.
A savoir : le prêt relais sec peut être conclu pour une durée de 12 mois renouvelable une fois.
Alternatives au prêt relais
Le prêt relais n’est pas toujours la meilleure solution. Souscrivez à la place un prêt rachat. Cette option vous permet de faire un emprunt d’une somme beaucoup plus conséquente.
Attention : avant de faire un prêt rachat, assurez-vous qu’il soit adapté à votre situation. Avec les indemnités de rupture anticipé, il peut en effet vous coûter plus cher.
Pour y voir plus clair, rapprochez-vous d’un courtier en crédit immobilier. \
Quand demander un prêt relais ?
Vous venez de tomber sur votre coup de coeur
Vous n’envisagiez pas d’acheter un nouveau bien. Mais surprise : vous êtes tombé sur le logement idéal : emplacement, superficie, nombre de pièces, etc.
Vous souhaitez mettre en vente votre bien actuel pour financer l’achat de ce logement ? La procédure peut être relativement longue.
Il faut publier l'offre, trouver de potentiels acquéreurs, organiser les visites, signer le compromis de vente, l'acte authentique de vente, etc.
Pour éviter que le bien de vos rêves ne vous échappe, vous pouvez demander un prêt relais.
Vous mettez en vente votre bien pour l’achat d’un autre bien
Si la vente de votre bien doit financer votre nouvelle acquisition, vous pouvez :
- Conclure le nouvel achat avant la vente du premier bien. L’achat et la vente pourront se faire de manière simultanée avec le prêt relais.
- Vendre votre logement et en louer un autre en attendant de trouver le bien de vos rêves.
Cette solution est plus onéreuse que la première. Vous devrez prendre en charge tous les frais liés au déménagement.
Il peut par exemple s’agir des achats de mobiliers, les frais d’agence immobilière, etc.
Important : la vente de votre bien peut aussi prendre plus de temps si vous recherchez l’acquéreur idéal. Rien ne vous oblige à vous dépêcher de finaliser votre vente. Prenez votre temps et si vous tombez sur le bien que vous voulez acheter, optez pour le prêt relais.
Comment calculer le coût du prêt relais ?
Le calcul du prêt relais se fait en fonction de la valeur du bien mis en vente. La banque peut faire l’estimation immobilière du bien.
Le saviez-vous ? Le montant du prêt relais s’élève généralement entre 50 et 70 % de la valeur du bien. En fonction de la banque, il peut même aller jusqu’à 90 %.
Mais le taux d’intérêt du prêt relais est généralement plus élevé. Il s’élève en moyenne à 4 %.
Pour le calcul du prêt relais, la banque va se baser sur l’état d’avancement de votre projet immobilier :
- Vous n’avez pas encore trouvé un acquéreur pour votre bien. L’établissement bancaire vous demandera plus de garanties. Montrez-lui que vous serez en mesure de vendre votre bien et de le rembourser.
- Le compromis de vente est déjà signé. Cela rassure davantage la banque qui pourra vous proposer un prêt relais sur une courte durée.
Exemple : Marie a acheté en 2001 un appartement à 350 000 €. Elle l’a déjà entièrement remboursé auprès de la banque. En 2023, elle tombe sur un coup de cœur et souhaite faire une demande de prêt relais pour financer son achat.
Après estimation immobilière, il s’avère que le bien vaut actuellement 400 000 € sur le marché. La banque accepte de lui accorder 90 % de sa valeur.
Le prêt relais va donc s’élever à 360 000 € (soit 400 000 x 90 %).
