Le compromis de vente est un avant-contrat qui permet d’établir les conditions de la vente comme le prix du bien. Il doit également être présenté à la banque lors d’une demande de prêt immobilier.
Le compromis de vente est différent de la promesse de vente car il engage les deux parties (vendeur et acheteur). Dans cet article, nous vous expliquons en détail tout sur le compromis de vente.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Définition du compromis de vente
Le compromis de vente est un acte juridique par lequel le vendeur et l’acheteur s’accordent sur les termes du contrat. Il s'agit par exemple du prix de vente, des conditions, etc.
Il engage les deux parties :
- Le vendeur a l’obligation de poursuivre la vente du bien au profit de l’acheteur ;
- L’acquéreur s’engage à acheter le bien.
Mais, il dispose d’une meilleure flexibilité. En effet, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours après la signature du compromis de vente.
Au-delà de ce délai, la renonciation à l’achat pourrait lui être préjudiciable. Le vendeur peut le survivre pour rupture abusive et demander indemnisation. De plus, l’acquéreur pourrait perdre son dépôt de garantie sauf s’il présente un motif valable et sérieux.
Important : il est possible d’inclure dans le compromis de vente des conditions suspensives. Par exemple, si l’acheteur a besoin d’un financement, il peut préciser que l’achat ne pourra se faire que s’il obtient le prêt bancaire.
Les conditions suspensives peuvent aussi concerner l'obtention d'un permis de construire pour l'achat d'un terrain à construire.
L’acquéreur qui n’obtient pas ce permis ne pourra malheureusement pas y réaliser de travaux. Si vous êtes dans ce cas, pensez à prévoir cette clause suspensive.
Quels éléments figurent sur le compromis de vente ?
Le compromis de vente doit comporter un certain nombre d’informations :
- La description complète du bien, de ses équipements et annexes ;
- Le prix de vente du bien ;
- Les annexes (diagnostic technique par exemple) ;
- Le dépôt de garantie : il est également appelé indemnité d’immobilisation ou séquestre.
A savoir : les parties conviennent librement du montant de l’indemnité d’immobilisation. En moyenne, elle varie entre 5 et 10 % du prix de vente.
Si vous avez besoin de financement, vous pouvez demander un prêt relais ou un prêt sans apport.
- Les modalités de paiement ;
- Les identités du vendeur et de l’acheteur ;
- Le délai prévu pour la signature de l’acte de vente devant le notaire ;
- Le droit de rétraction et le délai ;
- Les conditions suspensives.
Le saviez-vous ? Le compromis de vente est un document à présenter obligatoirement à la vente lors d’une demande de prêt immobilier. Les modalités de signature restent toutefois très souples.
Le compromis de vente peut être rédigé :
- Entre particuliers en physique ou à distance ;
- Par le biais d’un agent immobilier ;
- Chez un notaire.
Attention : le compromis de vente est un document très important et très complexe. Nous vous conseillons de toujours passer par un notaire.
Il s’assurera ainsi que cet avant-contrat est correctement rédigé et qu’il est en adéquation avec toutes les dispositions légales nécessaires.
De plus, passer par un notaire pour la signature d’un compromis de vente n’engendre aucun frais supplémentaire. Vous avez donc tout à y gagner.
Différence entre compromis de vente et promesse de vente
Dans la promesse de vente, seul le vendeur s’engage à céder son bien au prix fixé dans l’offre d’achat ou la contre-proposition. Cet acte unilatéral n’engage pas l’acheteur et il requiert toujours de passer par un notaire.
Dans la pratique, les promesses de vente sont plus courantes que les compromis de vente.
Bon à savoir : la promesse de vente accorde l’exclusivité à l’acheteur. Le vendeur est donc dans l’obligation de lui céder le bien. Il ne peut valablement plus le proposer à une autre personne.
Le non-respect de ses obligations pourrait entraîner des poursuites judiciaires.
Quand signer le compromis de vente ?
Le compromis de vente constitue un avant-contrat. Il est donc signé avant l’acte authentique de vente.
Les parties signent le compromis de vente après que le vendeur ait accepté l'offre d'achat.
Important : il n’existe pas de délai précis pour la signature du compromis de vente. Mais, en pratique, elle intervient dans un délai d’un à trois mois. Pendant ce délai, le vendeur pourra rassembler les documents nécessaires à la rédaction du compromis de vente.
L’acquéreur peut préciser dans son offre d’achat le délai pour la signature du compromis de vente.
Le compromis de vente peut être modifié après sa signature. Si les modifications ont un impact sur la vente, les parties pourront rédiger un avenant au compromis de vente. Pour en savoir plus sur ce document, consultez cet article.
Quel délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente ?
L’acte de vente n’est pas signé automatiquement après le compromis de vente. Au contraire, il vous faudra attendre encore :
- Le délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur ;
- Environ 45 jours après la signature pour l’obtention du prêt bancaire ;
- Environ 3 mois après la signature du compromis de vente pour conclure définitivement la vente devant notaire.
Bon à savoir : ces délais permettent à l’acheteur de déposer sa demande de crédit immobilier et d’obtenir un financement. Le notaire s’en sert aussi pour rassembler les pièces utiles telles que les documents d’urbanisme.
Pour en savoir plus sur les délais entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente, consultez cet article.
Est-il possible d’annuler un compromis de vente ?
Légalement, le vendeur qui a signé un compromis de vente ne peut plus revenir en arrière. En cas de non-respect, il peut être poursuivi en justice pour l'obtention de dommages et intérêts ou la vente forcée.
La vente continue après le décès du vendeur, sauf si le compromis comporte une clause de reprise de l’engagement par les héritiers.
L'acheteur peut se rétracter dans 10 jours sans motif ni pénalités financières. Ce délai est reconduit en cas de signature d’un avenant au compromis de vente.
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à continuer la vente en fixant les conditions. Le vendeur est ainsi tenu de céder le bien exclusivement à l’acheteur. Ce dernier peut quant à lui se rétracter jusqu’à 10 jours après la signature.
Pour se protéger, l’acheteur peut également inclure des conditions suspensives au compromis de vente. Il peut s’agir de conditions financières telles que l’obtention d’un crédit immobilier. Ou encore de conditions non financières comme l’obtention d’un permis de construire.
