Après avoir trouvé le bien de vos rêves, vous avez fait une offre d’achat que le vendeur a accepté ? Il est à présent temps de passer à la signature du compromis de vente ?
Savez-vous qu’il est d’usage de verser une indemnité d’immobilisation pendant cette étape de votre projet immobilier ? Pourquoi ? De quoi s’agit-il ? Quel est le montant de cette indemnité ?
Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
Pourquoi verser une indemnité d’immobilisation ?
Un projet immobilier nécessite de réaliser plusieurs étapes. En effet, une fois que l’acheteur trouve le bien immobilier qui lui correspond, il fait une offre d’achat au vendeur. Celui-ci peut l’accepter ou la refuser si les termes ne lui conviennent pas.
Cela arrive quand le prix est trop bas ou quand le vendeur considère que le dossier de l'acheteur n'est pas assez solide.
Lorsque les parties s’entendent sur les termes de la vente, elles peuvent rédiger un avant-contrat.
Il peut s’agir :
- D’une promesse de vente : elle est signée uniquement par le vendeur et n’engage que lui ;
- D’un compromis de vente : vendeur et acheteur signent ce contrat et s’engagent à aller jusqu’au bout de la vente.
Pour une meilleure protection du vendeur, il est possible de verser une indemnité d'immobilisation lors de la signature du compromis de vente. Elle correspond à un pourcentage du prix de vente du bien.
Important : l’indemnité d’indemnité est également connue sous le nom de séquestre ou de dépôt de garantie. Elle assure à l’acheteur l’exclusivité sur un bien. Le vendeur peut choisir de la demander ou non.
L’acheteur n’est pas obligé de faire de dépôt de garantie pour conclure la vente. Mais n’oubliez pas, il s’agit d’un gage de sérieux. Vous avez donc tout intérêt à le verser en cas de demande.
Attention : la loi oblige à payer une indemnité si l'acheteur a une exclusivité de plus de 18 mois.
Qui reçoit l’indemnité d’immobilisation ?
Différentes personnes peuvent recevoir l’indemnité d’immobilisation :
- Le vendeur : lorsque le compromis de vente est signé entre particuliers, l’indemnité d’immobilisation peut être récupérée par le vendeur.
Cette option est de loin la plus risquée. En effet, le vendeur peut refuser de rendre l’acompte en cas de désistement de l’acheteur. Ce dernier pourra toujours le poursuivre en justice s’il se rétracte dans les temps. Mais, cela représente du temps et de l’énergie.
- L’agent immobilier : il est également possible de signer le compromis de vente sous seing privé. L’agent immobilier reçoit dans ce cas le dépôt de garantie.
- Le notaire : cette dernière option est la meilleure. Le compromis de vente est un acte juridique très complexe.
Il est préférable de le faire rédiger par un professionnel qui en maîtrise déjà tous les aspects légaux. Et cela n’entraîne un coût supplémentaire.
Bon à savoir : le dépôt de garantie remis au notaire ou à l'agent immobilier est gardé dans un compte séquestre jusqu'à la vente. Puis, elle sera reversée au vendeur après la signature de l’acte authentique de vente.
Cet acompte sera ensuite déduit du prix de vente du bien. L’acheteur n’aura qu’à payer la somme restante.
Combien prévoir pour le versement de l’indemnité d’immobilisation ?
C’est le vendeur qui définit le montant du dépôt de garantie qu’il souhaite recevoir. Il la fixe en moyenne entre 5 et 10 % du prix du bien.
Et bien sûr, l’acheteur peut négocier la réduction de cette somme.
Attention : le vendeur a la prérogative de fixer l’indemnité d’immobilisation. Mais, il ne doit pas en abuser. A défaut, le tribunal pourrait la considérer comme excessive et la réviser.
Comment récupérer l’indemnité d’immobilisation ?
Rétractation pendant le délai de rétractation
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai commence à courir à compter de la signature du compromis de vente.
L’acquéreur peut renoncer purement et simplement à l’achat. Un désistement durant cette période ne requiert aucun justificatif. Et il pourra récupérer toute son indemnité d’immobilisation.
Que se passe-t-il si la rétractation intervient après le délai de rétractation ?
En principe, la rétractation de l’acheteur ne peut être admise que durant le délai de rétractation. Une exception peut permettre à l’acheteur de contourner cette règle. Il s’agit de la non réalisation des conditions suspensives.
A savoir : les conditions suspensives sont des clauses qui peuvent être invoquées par l’acheteur pour mettre fin à la vente. Elles doivent être insérées dans le compromis de vente au moment de la signature.
Ces clauses suspensives peuvent être de plusieurs formes. Mais la plus courante concerne l’obtention d’un crédit immobilier.
Avec la condition suspensive de financement, l'acheteur peut annuler la vente s'il n'obtient pas l'accord de la banque. Avec deux refus de banques différentes, le compromis de vente devient caduc.
L’acheteur pourra récupérer l’indemnité d’immobilisation à condition que la non réalisation de la condition suspensive soit indépendante de sa volonté.
Le délai de restitution de l'indemnité d'immobilisation est de 15 jours.
Important : le notaire ne peut restituer le dépôt de garantie reçu qu'avec l'accord écrit du vendeur.
Cependant, si le vendeur prouve la mauvaise foi de l’acheteur, il peut demander des dommages et intérêts.
Exemple : un acheteur qui vient de perdre son emploi et ne dispose d’aucune source de revenus fait une demande de prêt immobilier. Il sait sans surprise que la banque refusera de le financer.
Le vendeur qui découvre cela peut le poursuivre en justice. Si la mauvaise foi de l’acheteur est prouvée, le juge peut permettre au vendeur de conserver le séquestre.
L’indemnité d’immobilisation constitue un gage de sérieux. Elle offre à l’acheteur la priorité d’achat sur un bien immobilier. Elle est fixée librement et varie en moyenne entre 5 et 10 % du prix de vente du bien.
L’acheteur peut récupérer cette indemnité d’immobilisation dans les cas suivants :
- S’il se rétracte pendant le délai de rétractation ;
- Si le désistement intervient en raison de la non réalisation d’une condition suspensive.
