L’avant-contrat de vente est un acte juridique qui intervient avant la signature de l’acte définitif de vente. Il permet de le préparer et de fixer les conditions de la vente. Ces dernières sont définies par les conditions suspensives.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ? Est-elle obligatoire ? Comment la prévoir dans un compromis ou une promesse de vente ?
Définition des conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses qui déterminent les conditions de la vente finale. Elles sont insérées par les parties lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.
Important : les conditions suspensives peuvent être mentionnées dans l’offre d’achat. Vous pourrez ainsi les négocier depuis le début.
Dans la pratique, c’est le plus souvent l’acheteur qui les met en place. En effet, les conditions suspensives permettent de renoncer à l’achat lorsque certains évènements essentiels au contrat ne se réalisent pas.
Ce sont donc les situations pouvant entraîner la remise en cause de la vente. Les conditions suspensives sont souvent assorties d’un délai.
Bon à savoir : lorsqu’une condition suspensive n’est pas remplie, l’acheteur peut mettre fin à la vente. Pour ne pas avoir de pénalité financière, la non réalisation de la condition ne doit pas être de son fait.
De plus, il pourra récupérer le séquestre déposé lors de la signature du compromis de vente. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez cet article.
Quels sont les types de conditions suspensives ?
Il existe plusieurs types de conditions suspensives. Mais, certaines sont imposées par la loi.
Lors de la signature du compromis de vente, choisissez les conditions suspensives qui pourraient empêcher de finaliser la vente.
Le saviez-vous ? Vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire pour la rédaction de votre compromis de vente. Mais, nous vous le conseillons fortement.
Il pourra s’assurer que les conditions suspensives nécessaires sont bien insérées au contrat.
De plus, il vérifiera qu’aucune des parties n’est lésée. En effet, une condition suspensive trop favorable à l’une ou l’autre des parties peut être déclarée non valable.
Conditions suspensives financières
Obtention d’un prêt immobilier
Vous comptez sur un prêt bancaire pour financer votre achat immobilier ? En cas de refus de la banque, la vente ne pourra malheureusement pas se poursuivre.
Pensez à prévoir une condition suspensive financière. Elle vous permettra de renoncer à l’achat si vous n’obtenez pas le prêt.
La condition suspensive peut aussi être invoquée quand les taux d’intérêt proposés sont trop élevés.
Attention : pour mieux protéger l’acheteur, la condition suspensive doit prévoir toutes les modalités du crédit immobilier :
- La durée de remboursement ;
- Le montant maximum que vous êtes prêt à emprunter ;
- Le taux d’intérêt maximum.
Nous vous conseillons cependant de mettre un taux réaliste. A défaut, le vendeur peut refuser votre offre pour manque de sérieux.
Vous pouvez consulter les taux en vigueur avant d’en proposer un au vendeur. N’hésitez pas non plus à vous faire accompagner d’un courtier en crédit immobilier. Il vous aidera à rendre votre dossier plus solide.
Le saviez-vous ? L’acheteur doit justifier d’au moins deux refus de banques différentes pour annuler l’achat aux termes de la condition suspensive.
Les banques répondent généralement entre 45 à 90 jours. En cas de retard, vous pouvez demander la prorogation des conditions suspensives.
Cela permet de prévenir le notaire et le vendeur et de prolonger le délai. Il faudra toutefois apporter toutes les preuves justifiant du retard de traitement de votre dossier.
Quid des prêts relais ?
Le prêt immobilier n’est pas la seule condition financière pouvant être appliquée au titre de clause suspensive. En effet, l’acheteur qui possède un bien immobilier peut le mettre en vente et financer son nouvel achat avec l’argent obtenu.
Il doit ajouter une condition suspensive prévoyant que l'achat ne pourra se faire que s'il vend sa propriété.
En attendant la vente de son bien, l’acheteur peut demander un prêt relais. Ce crédit lui permettra de donner au vendeur une avance sur le prix de vente total du bien.
A savoir : l'acheteur peut demander au notaire d'ajouter une condition de prêt relais dans le contrat de vente. Cela se fait uniquement sur accord du vendeur.
Conditions suspensives non financières
Obtention d’une autorisation administrative
Il est parfois possible de transformer un bien à usage d’habitation en local professionnel et inversement. Toutefois, dans certains cas, une autorisation administrative préalable est requise.
Pour vous protéger en tant qu’acheteur, vous pouvez insérer une condition suspensive d’obtention de l’autorisation administrative.
Si vous ne parvenez pas à obtenir un permis d’aménager ou un certificat d’urbanisme, vous pouvez annuler la vente sans pénalité. C’est aussi le cas du refus du permis de non-opposition à une déclaration préalable de travaux.
Manque de servitudes
La servitude est un droit d’usage rattaché au bien. Il est destiné au propriétaire du bien. Et donc en cas de vente, la servitude est transférée.
Les servitudes peuvent fortement impacter la jouissance d’un bien immobilier. Un acheteur qui ne le souhaite pas peut prévoir qu’il n’achètera un bien qu’en l’absence de servitude.
Les servitudes peuvent être :
- D’ordre privé
Exemple : pour accéder à son terrain, Laurent a besoin de passer par le jardin de Marie. Il lui faudra donc lui demander un droit de passage.
- D’ordre public : il s’agit par exemple des servitudes radioélectriques.
Obtention d’une autorisation du syndic de copropriété
Vous achetez un bien appartenant à une copropriété ? Certains travaux doivent obligatoirement être soumis à un vote de l'assemblée générale.
Pour cela, demandez l’accord du syndic.
Obtention d’un permis de construire
Vous achetez un terrain à construire ? Un permis de construire est nécessaire. N’hésitez pas à prévoir une condition suspensive liée à l’obtention de ce permis. En cas de refus de la mairie, vous pouvez vous retirer purement et simplement de la vente.
Manque de préemption
En fonction de la commune, un Droit de Préemption Urbain (DPU) peut être accordé à la collectivité. Pour ses projets urbains, elle pourra acheter en priorité n’importe quel bien qui se trouve dans cette zone.
Vous pouvez inclure l’absence de préemption dans votre compromis de vente si le bien se trouve dans une zone soumise à DPU.
Important : le notaire peut envoyer une déclaration d'intention d'aliéner à la collectivité pour vérifier s'il y a une préemption sur le terrain.
Il devra y faire figurer les éléments suivants :
- Les coordonnées de l'acheteur ;
- Le prix de vente du bien ;
- Les conditions de vente ;
- Toutes les informations sur l’emplacement géographique du bien ;
- L’usage actuel du bien et sa consistance.
La municipalité dispose ensuite d’un délai de 2 à 3 mois pour faire connaître sa volonté de préempter. En l’absence de réponse de sa part, vous pouvez considérer qu’elle ne préempte pas.
Comment invoquer une condition suspensive ?
Lorsqu’une condition suspensive n’est pas réalisée, l’acheteur peut se rétracter à tout moment. Cela entraîne la caducité du compromis de vente.
Si par contre, elle est assortie d’un délai, il sera dans l’obligation de le respecter.
Pour mettre fin à la procédure d’achat, l’acquéreur devra informer le vendeur en lui fournissant une preuve.
A savoir : il est recommandé d’envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Pensez aussi à y joindre les justificatifs (l’attestation de refus du permis de construire ou de prêt bancaire).
