D’une commune à l’autre, les règles d’urbanisme peuvent varier. Il existe en effet le droit de préemption qui accorde à la commune la priorité sur un bien.

Avant de conclure la vente, le notaire doit s’assurer qu’aucun droit n’y est inscrit. Et si c’est le cas, le bien devra être proposé en priorité à la commune.

Définition du droit de préemption urbain

Trouver le bien qui vous correspond ne signifie pas forcément que vous allez pouvoir l’acheter. Si un Droit de Préemption Urbain (DPU) est inscrit dessus, il se pourrait que vous deviez en choisir un autre.

Important : selon le Code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain s'applique aux communes avec un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou un POS (Plan d’Occupation des Sols).
Le droit de préemption urbain concerne différents types de biens immobiliers. Ils comprennent les immeubles en copropriété, les terrains, les appartements et les maisons individuelles.
De plus, il peut s'appliquer aux parts de sociétés civiles, de sociétés coopératives de construction et de sociétés d'attribution.

Le droit de préemption urbain donne la priorité :

• Aux communes ;
• Aux organismes délégataires : cela concerne les communautés de communes, l'Etat, les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI), les établissements publics d'aménagement, etc.

Bon à savoir : si un particulier souhaite acheter ce bien, la commune ou les organismes peuvent faire jouer le DPU. Mais il faut impérativement que l’opération s’inscrive dans l’intérêt général.
Selon l'article L300 du code de l'urbanisme, cela peut inclure le développement économique et la préservation du patrimoine.

Il existe plusieurs types de droit de préemption urbain (voir tableau ci-dessous) :

Bon à savoir : pour savoir si votre bien est dans une zone de préemption urbaine, contactez le service urbanisme de la commune, des experts ou notaires.

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Comment réagir face au droit de préemption urbain ?

Le bien que vous souhaitez acheter fait l’objet d’un droit de préemption ? N’ayez crainte : vous devrez adresser à la mairie le formulaire de Déclaration d'intention d’Aliéner (DIA) par lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : le manquement à cette obligation peut entraîner la nullité de la vente pour une durée de 5 ans.

Le DIA doit contenir des informations telles que le prix, les conditions de vente, les coordonnées de l'acheteur et la localisation du bien. Il peut également être nécessaire de fournir d'autres documents.

D’autres pièces justificatives peuvent vous être demandées. De plus, le formulaire doit être remis en quatre exemplaires.

A retenir : c’est au notaire d'effectuer la purge du droit de préemption. Pour cela, il doit prévenir la collectivité publique suite à la signature du compromis de vente.
Il intervient également pour rédiger l’acte et s’assurer du respect des procédures si la collectivité choisit de préempter.

La collectivité a deux mois pour dire si elle veut ou non exercer son droit de préemption urbain. Sans action de sa part, vous pourrez poursuivre l’achat du bien immobilier.

A savoir : les communes peuvent répondre en deux semaines s’il s’agit d’un dossier sur un secteur sensible.

Est-il possible de contester un droit de préemption urbain ?

Il existe plusieurs solutions qui permettent de contester un droit de préemption urbain :

• Rechercher un vice de forme : plusieurs motifs peuvent être invoqués. C’est par exemple le cas si la personne qui a signé la préemption n’y est pas habilitée ;
• Remettre en question la préemption : la préemption manque de motivation ;
• Saisir le tribunal administratif pour demander une annulation.

Combien coûte la préemption ?

Avant de fixer le prix de la préemption, la collectivité doit demander l’autorisation auprès de France domaine et du service des impôts. Ensuite, elle aura le choix entre :

• Préempter au prix proposé par le vendeur ;
• Préempter à un prix inférieur à celui proposé par le vendeur : la vente est confirmée si le dernier accepte la proposition de la collectivité.

A défaut, il pourra demander la fixation du prix par le juge d’expropriation ou renoncer purement et simplement à l’aliénation.

Rachat d’un bien avec droit de préemption urbain

Il est tout à fait possible d’exercer un droit de rétrocession en cas de non-respect par la commune des conditions de préemption et de racheter le bien immobilier.

Exemple : la collectivité utilise le bien pour un autre motif que celui mentionné.

Mais, le bien devra d’abord être proposé en priorité à l’ancien propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il pourra répondre dans un délai de deux mois. Il a le choix entre :

• Accepter l’offre et racheter le bien ;
• Proposer un prix inférieur et tenter de négocier à cette offre ;
• Renoncer à l’acquisition du bien.

En l’absence d’accord dans ce délai, chacune des parties pourra saisir le tribunal de grande instance en vue de faire fixer le prix de vente. Si par contre l’ancien propriétaire ne répond pas, la mairie pourra se tourner vers l’ancien acquéreur potentiel.

Important : le prix de vente doit toujours figurer dans l’offre.

Avant d'acheter un bien immobilier, il est préférable de consulter un notaire pour vérifier s'il y a un droit de préemption. Et dans le cas où le bien est préempté, il est possible de le racheter sous certaines conditions.

En effet, il faudra respecter la priorité accordée à l’ancien propriétaire avant de le proposer à un potentiel acquéreur.