Rien n’oblige l’acheteur à faire une offre au prix lors de sa proposition d’achat. La négociation immobilière est une option qui lui est offerte et qui permet de faire baisser le prix de vente du bien. Mais cela n’est pas gagné d’avance.
Vous devez vous assurer de connaître en moyenne les prix du marché dans le secteur, la marge de négociation, etc.
Quand faire une négociation immobilière ?
Négocier oui, mais à quel moment ? Rien ne vous empêche d’envisager une négociation immobilière avant la visite du bien. Mais ne faites surtout pas l’erreur de montrer au premier abord que faire baisser le prix est la seule chose qui vous intéresse.
Avant de faire une offre de prix inférieur, renseignez-vous sur l’attractivité du quartier. S’agit-il d’une zone tendue ou non ? Si la zone est tendue et que le bien est mis en vente depuis longtemps, la négociation immobilière est tout à fait envisageable.
Ensuite, posez des questions au vendeur ou à l’agent immobilier qui vous fait visiter :
- Le bien est sur le marché depuis quand ?
- Est-ce qu’il y a déjà des offres faites par d’autres potentiels acheteurs ?
- Les offres sont-elles toutes au prix ou y en a t’il qui sont en dessous ?
- Pour les offres en dessous du prix, on parle d’une différence de combien environ ?
- Quelles sont les raisons de la vente (séparation, mutation, etc.) ? Ces raisons peuvent montrer le caractère urgent.
- Etc.
Important : la négociation immobilière se fait au moment de la rédaction de l’offre d’achat. Il vous suffit de mentionner le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien dans votre proposition.
N’hésitez pas à préciser le montant de votre apport personnel, surtout s’il dépasse les 10 % recommandés.
Pour vous aider à rédiger votre offre d’achat, vous pouvez télécharger notre modèle.
Que faire pour réussir une négociation immobilière ?
Définir le budget pour votre projet immobilier
Pour commencer, définissez votre budget. Si vous comptez sur un prêt immobilier pour financer votre achat, simulez votre capacité d’emprunt. Cela vous évitera de perdre du temps en faisant une contre-proposition qui ne rentre pas dans votre budget.
Définir son budget montre que vous avez réfléchi à votre projet et que vous savez ce que vous voulez. Cela ne peut que faire bonne impression du côté du vendeur ou de l’agent immobilier.
Vous renseigner sur le marché
Avant d’entamer une négociation immobilière, renseignez-vous sur les prix en moyenne appliqués dans le quartier. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur :
L’application de la Demande de Valeur Foncière (DVF)
Pour toutes les informations sur les transactions immobilières des cinq dernières années, allez sur l'application de DVF.
Elle vous informe sur le prix et la date et vous permet de savoir si le prix du vendeur est raisonnable ou non.
A retenir : si l’achat du bien est récent (moins de cinq ans), vous pouvez même savoir à quel prix le vendeur l’a acquis et connaître la valeur de l’éventuelle plus-value immobilière.
La base de notaires
Sur cette base, il est possible de retrouver les prix de vente exacts des biens. Mais, ce n’est pas l’indicateur le plus fiable car les prix peuvent évoluer sans que la plateforme ne soit à jour.
Bon à savoir : la mise à jour de la base de notaires se fait après la déclaration des biens au service de publicité foncière. Cela intervient généralement plusieurs mois après la vente.
Des sites en ligne
De nombreux sites en ligne proposent des annonces immobilières. Ces dernières contiennent des informations détaillées sur les biens, telles que leur adresse, leur taille et leur prix.
C’est notamment le cas :
- Des sites d’annonces immobilières : Il y a des sites comme Bonjourcredit, Logic-Immo, Pretto, Se Loger, etc. qui classent les biens par prix au m2. Cela vous permettra ainsi de connaître la moyenne sur le marché ;
- Des sites de petites annonces : de nombreuses annonces immobilières sont disponibles sur un site comme leboncoin.
Faire bonne impression auprès du vendeur ou de l’agent immobilier
Si vous voulez faire une offre inférieure au prix, rien ne vous garantit que le vendeur va l’accepter. Pour augmenter vos chances, montrez tout votre intérêt pour le bien et soyez à l’écoute.
Pourquoi ne pas rédiger une lettre de motivation ? Cela montrera que vous tenez vraiment au bien. Une attestation de financement délivrée par un courtier immobilier peut aussi vous aider à vous démarquer.
Attention : parfois, le bien a une valeur sentimentale pour le vendeur. Si vous ne lui témoignez pas du respect ou n’êtes pas à l’écoute, vous pouvez facilement passer à côté. Montrez-lui du respect et faites naître un climat de confiance.
Pour une visite avec l’agent immobilier, essayez d’avoir un bon contact et de faire bonne impression. Il pourra ainsi valoriser votre dossier auprès du vendeur.
Vérifier la marge de négociation
La marge de négociation correspond à la différence entre le prix de vente initial et le prix final d'achat du bien. C’est elle qui est inscrite sur l’acte authentique de vente.
A savoir : la marge de négociation peut varier en fonction du type de bien, de l’offre et la demande, du contexte du marché, du pouvoir d’achat, de la facilité d’obtention des prêts, etc.
Elle s’élève entre 4 et 5 %. La moyenne pour un appartement est de 3 % et de 10 % s’il s’agit d’une maison.
Avant la négociation immobilière, renseignez-vous d’abord sur cette marge de négociation immobilière et ses différentes fluctuations.
Attention : plus la zone est tendue ou le quartier attractif, plus la marge de négociation sera réduite. Un autre élément à prendre en compte est également les taux en vigueur. S’ils sont trop élevés, la négociation immobilière sera plus difficile.
La clé d’une négociation immobilière réussie est donc la bonne connaissance du marché.
Savoir comment réagir en cas d’annulation par le vendeur de l’offre d’achat
Avec une offre à un prix inférieur, le vendeur peut :
- Accepter l’offre d’achat : normalement, le vendeur ne peut pas refuser l'offre d'achat une fois qu'il l'a acceptée. Il reste engagé jusqu’à la signature du compromis de vente.
A retenir : l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 14 jours et pourra annuler la vente s’il le souhaite.
- Refuser votre offre sans faire de contre-proposition : vous pouvez essayer de faire une autre proposition à un prix plus élevé. Si le vendeur n’a pas encore accepté une autre offre, vous pouvez avoir des chances.
- Faire une contre-proposition : si elle vous convient, acceptez-la. A défaut, rien ne vous empêche de la refuser et de tenter de faire une autre proposition. Mais, vous n’avez aucune garantie que le vendeur l'accepte.
Passer par un négociateur
Vous ne maîtrisez pas tous les rouages du secteur de l’immobilier ? Passer par un expert aguerri peut être la solution. Il connaît parfaitement le marché et a une expérience qui lui permet de placer les bons arguments pour une négociation immobilière.
De plus, le négociateur immobilier saura vous dire à quelle marge de négociation vous pouvez prétendre.
Bon à savoir : le négociateur est un agent commercial affilié à un réseau de mandataires ou à une agence immobilière. Contrairement à l’agent, il ne dispose pas de la carte professionnelle “T”.
Savoir négocier une offre est tout un art. En effet, la négociation immobilière ne doit être faite ni trop tôt, ni trop tard.
Pour la réussir, posez-vous les bonnes questions. Interrogez-vous sur le marché et la marge de négociation. Passez par un courtier immobilier. Il vous aidera et vous donnera les conseils nécessaires pour faire la différence.
