La conclusion définitive de la vente intervient après la signature de la promesse unilatérale de vente ou du compromis de vente. La promesse est un acte qui n’engage que le vendeur.

Le compromis est quant à lui une promesse synallagmatique de vente qui engage les deux parties (vendeur et acheteur).

Mais, que se passe-t-il une fois que ces contrats sont signés ? Est-il possible de renoncer ensuite à la vente ?

Les parties doivent-elles obligatoirement poursuivre la vente ? L’acheteur dispose-t-il d’un délai de rétractation ? Si oui, quand et comment peut-il l’appliquer ?

Qu’est-ce que le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation est une période de réflexion dont dispose l’acheteur pour annuler la vente d’un bien immobilier.

Attention : ce privilège n’est accordé qu’à l’acheteur. Le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation. En signant un compromis de vente ou une promesse de vente, il s'engage à aller jusqu’au bout du contrat.
Sinon, l'acheteur peut le poursuivre pour obtenir des dommages et intérêts ou la vente forcée du bien.

Délai de rétractation dans un compromis de vente

L’acheteur peut faire valoir son droit de rétractation en adressant au vendeur une lettre recommandée avec avis de réception. Une rétractation dans ce délai ne nécessite aucun justificatif au vendeur.

Important : depuis la loi Macron de 2005, le délai de rétractation est de 10 jours. Il commence à courir à compter du lendemain de la date de signature du compromis de vente. C’est le cachet de la poste qui fera foi.
Si le dixième jour tombe sur un jour chômé, le délai sera reporté au prochain jour ouvré.

Délai de rétractation dans une promesse de vente

La promesse de vente est signée par le vendeur. Mais, elle comporte toujours une option d’achat que l’acquéreur peut choisir de lever ou non.

A savoir : le délai pour la levée de l’option est inscrit dans la promesse de vente. L’acheteur n’est pas tenu de manifester sa volonté durant ce délai.

En effet, la non levée de l’option dans le délai de rétractation vaut annulation automatique de la vente. Mais, si aucune clause suspensive ne la justifie, vous risquez de perdre votre dépôt de garantie.

Comment annuler une vente immobilière hors délai de rétractation ?

Le délai de rétractation n’est pas très long. Cela peut être particulièrement handicapant pour des situations qui interviennent après les 10 jours.

Pour une meilleure protection, l’acheteur peut insérer dans l’offre d’achat ou le compromis de vente des conditions suspensives.

A retenir : vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire pour rédiger votre compromis de vente. Ce qui n'est pas le cas pour une promesse de vente.
La rédaction du compromis de vente peut être confiée à un agent immobilier. Mais, il s'agit d’un document particulièrement complexe avec certaines exigences légales.
Il est donc fortement recommandé de confier sa rédaction à un notaire. Il pourra vous aider et vous conseiller par rapport aux éventuelles conditions suspensives à mettre en place.
Les conditions suspensives permettent d’annuler le contrat lorsque certaines exigences ne sont pas remplies.

C’est par exemple le cas si vous comptez sur un prêt bancaire pour financer votre achat immobilier. Le refus de la banque risque de vous bloquer. Il est donc conseillé d’insérer une condition suspensive financière prévoyant cette situation.

Simuler votre prêt immobilier

Ainsi, le compromis de vente sera caduc si cette condition ne se réalise pas. Ce qui annule automatiquement la vente.

Bon à savoir : vous devez prouver le refus de deux banques différentes pour que cette condition soit valide.

D’autres conditions suspensives non financières peuvent aussi être prévues. Par exemple : absence d’un droit de préemption urbain, non obtention du permis de construire.

Que se passe-t-il après la signature de l’acte authentique de vente ?

Le délai de rétractation est invoqué après la signature du compromis de vente. Si vous voulez annuler la vente après avoir signé l’acte de vente, vous disposerez d’autres recours.

Annulation pour manquement à l’obligation de délivrance

Lors de la signature de l’acte de vente, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance. Il doit remettre à l’acheteur son bien tel que prévu dans le contrat.

En cas de non-respect de cette obligation, l'acheteur peut saisir le tribunal. Il aura deux options :

• Demander au juge de faire respecter au vendeur son obligation de délivrance ;
• Demander l’annulation de la vente.

Annulation pour lésion

La lésion intervient quand le vendeur a cédé son bien à un prix particulièrement bas. Pour éviter cela, il est d’ailleurs conseillé de faire une estimation immobilière de son bien avant sa mise en vente.

A savoir : l’annulation d’une vente immobilière pour lésion intervient très rarement. En effet, le prix de vente doit toujours être inférieur ou égal à 5/12 de la valeur marchande du bien.
Si la lésion est confirmée par des experts, le vendeur peut demander dédommagement ou annulation de la vente.

Annulation en raison d’un dol

Le dol est constitué par la dissimulation d’éléments pouvant empêcher la conclusion de la vente. C’est par exemple le cas de taches d’humidité, de malfaçon, etc.

Important : lorsque le dol est caractérisé, l’acheteur dispose d’un délai de 5 ans pour annuler la vente. Il devra cependant prouver que le vendeur a sciemment dissimulé ces informations. Des dommages et intérêts peuvent également être dûs.

Annulation pour vices cachés

En matière de dol, le vendeur dissimule volontairement les défauts risquant d’entraîner l’annulation de la vente par l’acheteur. Pour les vices cachés par contre, ces défauts sont méconnus des deux parties.

Les vices qui sont de nature à empêcher la jouissance correcte et paisible du bien peuvent justifier l’annulation de la vente. C’est par exemple le cas d’un chauffage hors d’usage, d’un carrelage non homogène, de fondations défectueuses, etc.

Le saviez-vous ? L'acheteur a deux ans pour faire une réclamation au tribunal après avoir découvert des vices cachés. Il reviendra ensuite au juge de prononcer l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente.

Le délai de rétractation permet à l’acheteur d’annuler le compromis de vente. A la fin du délai, la vente ne pourra être annulée que dans des cas spécifiques :

• La non réalisation d’une condition suspensive au compromis de vente ;
• La présence de lésion, dol, vices cachés ou la non délivrance du bien par le vendeur.

En dehors de ces situations, vous risquez des sanctions judiciaires si vous annulez la vente.