Au vu des fluctuations des taux d’emprunt, il est légitime de s’interroger sur l’intérêt d’effectuer un rachat de crédit immobilier. Cette opération financière vise à faire racheter votre prêt en cours par une autre banque et à en souscrire un nouveau.
L’emprunteur pourra dès lors négocier la baisse du taux d’emprunt et réaliser par la même occasion d’importantes économies.
Cependant, nous vous conseillons d’y réfléchir à deux fois avant d’envisager cette solution. Faire un rachat de crédit immobilier engendre des frais. Il n’est donc pas toujours bénéfique.
Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ?
Les taux des crédits immobiliers ne cessent de varier. Entre le moment de la signature de votre offre de prêt et aujourd’hui, de nombreuses fluctuations du marché peuvent intervenir. Elles peuvent être plus ou moins avantageuses pour l’emprunteur.
Le rachat de crédit immobilier est cette opération financière qui permet de souscrire un autre emprunt auprès d’une nouvelle banque. Celle-ci rembourse pour votre compte votre crédit en cours et vous en propose un nouveau.
Le rachat de crédit peut également intervenir dans le cadre d’un crédit à consommation. Pour en savoir plus, découvrez cet article.
Pourquoi passer par une autre banque pour faire un rachat de crédit immobilier ?
L’emprunteur n’a aucune obligation de passer par une autre banque pour faire racheter son crédit immobilier. Mais, votre propre banque n’a généralement aucun intérêt à faire des propositions plus alléchantes.
Ce qui n’est pas le cas d’un nouvel établissement bancaire qui chercherait à vous avoir comme client.
Différence entre rachat de prêt et regroupement de crédits
Le rachat de crédit requiert de passer par une autre banque pour négocier de meilleures conditions d’emprunt. Il concerne uniquement un seul crédit.
Le regroupement de crédits implique quant à lui l’existence de plusieurs prêts (prêt personnel, prêt auto, prêt immobilier, etc.). Il peut être demandé auprès de la même banque qui vous a accordé les prêts.
Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?
L’objectif premier d’un rachat de crédit immobilier est d’obtenir des taux d’emprunt plus bas. Avec les projections pour 2024 qui prévoient une baisse entre -1 et -1,5 point d’ici au mois de décembre, cette règle est encore plus d’actualité.
La baisse des taux d’intérêt permet de réduire les frais de votre prêt immobilier et donc du coût total de votre crédit.
Quel taux pour un rachat de crédit immobilier ?
Le taux du rachat de crédit immobilier dépend :
- De la situation de l’emprunteur ;
- Du montant du rachat ;
- De la durée ;
- De la présence ou non de garantie.
Dans les articles ci-dessous, retrouvez les taux en vigueur selon la durée du prêt immobilier :
- Taux d’un prêt immobilier sur 15 ans
- Taux d’un prêt immobilier sur 20 ans
- Taux d’un prêt immobilier sur 25 ans
- Taux d’un prêt immobilier sur 30 ans
Dans le tableau ci-dessous, retrouvez quelques exemples de taux de rachat de crédit immobilier.
Tableau récapitulatif des taux d’un rachat de crédit immobilier avec garantie hypothécaire
| Durée de l’emprunt | Taux moyens |
| Entre 8 et 15 ans | 5,16 % |
| Entre 15 et 20 ans | De 4,87 à 5,16 % |
| Entre 20 et 25 ans | De 5,16 à 5,25 % |
| Entre 25 et 30 ans | De 5,48 % |
Quand peut-on faire un rachat de crédit immobilier ?
Pour s’assurer que le rachat de crédit immobilier est intéressant, il faudra prendre en compte un certain nombre de paramètres :
- La durée de l’emprunt : il est recommandé de n’envisager un rachat de crédit immobilier que si la période restante est assez longue.
- Le montant du crédit : l’écart de taux sera plus important lorsque le capital restant dû est élevé (au moins 50 000 €).
Cela veut concrètement dire qu’avant de faire le rachat, vous devrez déterminer les économies qu’il vous permettra de réaliser.
Vous êtes à la moitié de la durée de l’emprunt
Un rachat de crédit immobilier peut être envisageable dans ce cas. Mais, veillez à ce que le niveau d’écart entre l’ancien et le nouveau taux soit suffisant.
Votre emprunt est intervenu il y a quelques années
Les premières mensualités de paiement sont composées d’une grande part des intérêts et d’une petite partie du capital. Au fur et à mesure des échéances, c’est le montant des intérêts qui diminue. Tandis que la part du capital remboursé sera plus élevée.
Si votre prêt immobilier a été souscrit il y a seulement quelques années, faire un rachat de crédit peut être une bonne idée. Il vous permettra de réduire considérablement le coût de votre emprunt.
Le remboursement de votre prêt immobilier arrive bientôt à son terme
Vers la fin du remboursement du prêt, il ne reste quasiment plus d’intérêts à payer. Un rachat de crédit vous obligerait à payer de nouveau des intérêts. Ce qui fait que cette option n’est pas la meilleure lorsque vous êtes à ce stade de votre remboursement.
Quid de l’évolution de la situation financière de l’emprunteur ?
Le rachat de crédit immobilier consiste à demander un nouvel emprunt. L’établissement bancaire vérifiera donc à coup sûr votre situation financière.
Le rachat de crédit immobilier : une solution à la baisse de vos revenus ?
Votre situation n’est pas au beau fixe ? Assurez-vous d’abord que les économies réalisées vous permettent de couvrir la hausse de votre niveau d’endettement.
Faire un rachat de crédit immobilier avec une hausse de revenus
Ce qui importe à la banque avant tout, c’est la solvabilité de l’emprunteur. Avec une augmentation de revenus, toutes les chances sont de vos côtés.
Le rachat de crédit immobilier vous permettra de demander :
- La baisse du taux d’intérêt ;
- L’augmentation des mensualités d’emprunt. Et inversement, il vous sera possible de réduire la durée du crédit.
Comment faire un rachat de crédit immobilier ?
La première chose à faire lorsque vous souhaitez racheter un crédit immobilier est de définir le capital nécessaire. Ensuite, réalisez plusieurs simulations de rachat crédit immobilier pour avoir une idée précise du marché.
N’hésitez pas à comparer les offres pour être sûr de choisir la plus avantageuse et la plus adaptée à votre profil.
Vous devrez également constituer un dossier solide avec tous les documents permettant de prouver votre solvabilité auprès de la banque.
Quelle banque choisir pour un rachat de crédit immobilier ?
De nombreux établissements bancaires proposent des offres de rachat de crédit immobilier. Dans la liste suivante, figurent quelques exemples de banques :
- Société Générale ;
- Crédit Agricole ;
- Boursorama Banque ;
- Crédit Mutuel ;
- Caisse d’Epargne ;
- La Banque Postale ;
- LCL ;
- ING ;
- Fortuneo Banque ;
- BNP Paribas ;
- Etc.
Le bon choix reposera principalement sur la comparaison des offres. Il est recommandé de déposer votre demande auprès de plusieurs établissements. Un courtier en rachat de crédit pourra vous y aider.
Quels documents pour un rachat de crédit immobilier ?
Pour un rachat de crédit immobilier, l’emprunteur devra fournir une liste de documents :
- Justificatifs d'identité ;
- Justificatifs de domicile ;
- Preuve de vos revenus : contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d’imposition ;
- Relevés bancaires des 3 derniers mois ;
- Justificatif de l’apport personnel ;
- Tableaux d’amortissement de vos crédits immobiliers en cours.
En cas d’accord, la banque vous délivre une offre de prêt. Celle-ci comporte toutes les conditions du rachat de crédit immobilier. Cela concerne notamment le taux, l’assurance, les modalités de remboursement anticipé, etc.
L’offre de prêt signée pourra être retournée après l’expiration du délai de réflexion obligatoire de 10 jours.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier peut être demandé autant de fois que vous le voulez. Mais, vérifiez d’abord tous les frais pour avoir une idée précise du coût du rachat de votre crédit immobilier.
Frais de garantie
De nouveaux frais de garantie sont dûs avec un rachat de crédit immobilier. Il faudra donc compter les frais :
- De mise en place de la nouvelle garantie : ils s’élèvent en moyenne à 1,5 % du capital ;
- De résiliation de l’ancienne garantie : le coût dépendra de la nature de la garantie choisie.
Frais de notaire
La reprise d’une garantie hypothécaire donne aussi lieu à des frais de notaire. Si la nouvelle banque exige une garantie hypothécaire, seuls les frais de la nouvelle hypothèque devront être payés.
Frais d’indemnité de remboursement anticipé (IRA)
Rembourser un crédit bancaire avant son terme donne lieu à des pénalités. Le mode de calcul est cependant encadré par la loi :
- Ils ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts ;
- Le montant des IRA ne doit pas être supérieur à 3 % du capital restant dû.
Les pénalités à payer porteront sur la part la moins élevée entre ces deux montants.
Il y a également les frais de dossier qui varient d’une banque à l’autre entre 0,5 et 1,5 % du montant du rachat.
Pour s’assurer que le rachat de crédit immobilier est intéressant, calculez en amont son coût. Pour cela, nous conseillons de faire plusieurs demandes de simulation de rachat de crédit immobilier.
L’essentiel à retenir
- Faire un rachat de crédit immobilier permet de bénéficier d’un taux d’emprunt plus faible et de réaliser d’importantes économies.
- Cette solution n’est opportune que lorsque le montant de l’emprunt est d’au moins 50 000 € et que la durée de remboursement restante est assez longue.
- Il est conseillé de calculer le coût du rachat de crédit immobilier en déterminant l’ensemble des frais.
- Le taux moyen d’un rachat de crédit immobilier varie entre 4,87 et et 5,48 %.
- Pour trouver la meilleure offre, passez par un courtier. Il se chargera des simulations des rachats de crédit, du montage de votre dossier, des négociations, etc.