Souscrire un prêt immobilier sur une durée plus ou moins courte : une des questions les plus épineuses en matière de crédit. Faut-il emprunter sur 15 ans, 20 ans, 25 ans ou encore 30 ans ?
Le choix de la durée n’est pas vraiment laissé à l’appréciation de l’emprunteur. Il va dépendre de différents facteurs dont ses revenus, ses charges, son taux d’endettement, etc.
Ces éléments permettent aux banques de définir sa capacité d’emprunt.
Même s’il reste difficile d’obtenir un crédit immobilier sur 30 ans, cela n’est pas impossible. D’ailleurs, depuis le début de l’année 2024, même les établissements bancaires sont plus enclins à proposer des prêts sur cette durée l’octroi sur 25 ans devient de plus en plus courant.
Comment choisir la durée de 30 ans pour un prêt immobilier ?
Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, il ne suffit pas pour l’emprunteur de dire qu’il souhaite souscrire un crédit immobilier sur 30 ans pour que la banque l’accepte. En effet, la durée de l’emprunt n’est pas définie en amont.
Avant de se prononcer sur l’octroi ou non d’un crédit, la banque vérifie votre capacité d’emprunt.
Elle s’intéresse pour cela à :
- Vos revenus ;
- La composition de votre foyer ;
- Vos charges ;
- Votre taux d’endettement ;
- Votre reste à vivre ;
- Etc.
Le saviez-vous ? En principe, le taux d’endettement maximal est de 35 %. Mais, ce critère est surtout intéressant pour les emprunteurs avec des salaires moyens. Pour les gros revenus par contre, la banque se basera davantage sur le reste à vivre.
Pour plus d’informations sur ces sujets, découvrez nos articles sur le taux d’endettement et le reste à vivre.
Tous ces éléments permettront de déterminer le coût du crédit immobilier et la durée de remboursement possible en fonction de votre situation.
Pensez aussi à rajouter à ces frais :
- L’assurance emprunteur ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de garantie ;
- Etc.
Tous ces frais sont regroupés dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Pour en savoir plus sur ce taux, nous vous invitons à lire cet article.
Important : selon les revenus dont vous disposez, la banque peut vous proposer des durées plus ou moins courtes. Plus la durée est réduite, plus le taux d’intérêt pour votre prêt immobilier sera faible.
Les mensualités de remboursement seront plus élevées avec un prêt immobilier de courte durée.
Pour bénéficier d’un allongement des mensualités, l’organisme de crédit peut vous octroyer un prêt sur une plus longue durée. Cela veut forcément dire que le montant des intérêts du crédit sera plus élevé.
Cela veut dire qu’un crédit sur 15 ans vous coûtera moins cher qu’un autre sur 30 ans.
Exemple : Alain souhaite obtenir un prêt immobilier de 350 000 €. Supposons que la banque lui propose un taux d’intérêt de 4 %.
Dans le tableau ci-dessous, vous pouvez retrouver les différences de coûts en fonction de la durée de l’emprunt.
| Durée | Coûts des intérêts | Coût total du prêt |
| 30 ans | 251 543,27 € | 601 543,27 € |
| 25 ans | 204 228,68 € | 554 228,68 € |
| 20 ans | 159 023,48 € | 509 023,48 € |
| 15 ans | 116 003,39 € | 466 003,39 € |
| 10 ans | 75 229,58 € | 425 229,58 € |
Source : bonjourcredit
Tableau récapitulatif des taux d’intérêt actuels en fonction de la durée
| Durée | Meilleurs taux | Taux ordinaires |
| 25 ans | 3,96 % | 4,42 % |
| 20 ans | 3,80 % | 4,28 % |
| 15 ans | 3,67 % | 4,12 % |
| 10 ans | 3,37 % | 3,89 % |
Dans les articles suivants, vous pouvez découvrir les différents taux d’intérêt applicables selon la durée :
Prêt immobilier sur 30 ans : quid des restrictions du HCSF ?
Les banques émettaient de nombreuses réserves pour accorder un prêt immobilier sur 30 ans. Les crédits étaient généralement accordés sur des durées maximales de 20 ou 25 ans.
A savoir : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait émis en Juin 2021 de nouvelles restrictions concernant la durée maximale d’un prêt immobilier.
Il était interdit aux établissements bancaires d’octroyer des prêts immobiliers sur 30 ans.
La durée maximale du crédit immobilier était de 25 ans. Exceptionnellement, la banque pouvait aller jusqu’à 27 ans.
Ces restrictions sont toujours d’actualité. Mais, pour ce début janvier 2024, la tendance vise à se renverser.
Les banques profitent de plus en plus de la marge de flexibilité dont elles disposent en accordant des prêts sur 30 ans. Cette marge leur permet de déroger à ces règles dans 20 % des cas.
Le saviez-vous ? Ce revirement s’explique par le fait que le prêt immobilier offre de nouveau une plus grande rentabilité. Les établissements bancaires sont donc à la quête de nouveaux clients.
C’est d’ailleurs ce qui explique l’attractivité des taux d’intérêt proposés par certains.
A titre d’exemple, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 30 ans est actuellement de 4,15 % (soit 0,10 point de plus que le taux d’un crédit sur 25 ans).
Le surcoût jusque-là associé aux prêts immobiliers sur 30 ans est moins important. C’est gagnant-gagnant pour les deux parties.
D’un côté, la banque peut gagner de nouveaux clients. Et de l’autre, les emprunteurs peuvent prétendre à une plus grande capacité d’emprunt, tout en réduisant leur taux d’endettement.
Qui peut demander un prêt immobilier sur 30 ans ?
Emprunter sur 30 ans n’est pas accessible à tout le monde. En plus d’être exceptionnel, il coûte plus cher comparé aux autres durées de prêt.
Bon à savoir : selon la banque, les risques d’insolvabilité sont plus importants avec les durées de prêt plus longues. C’est pour cette raison qu’elle applique toujours des taux d’intérêt plus élevés.
Les crédits immobiliers sur des durées de 30 ans peuvent être proposés aux profils suivants :
- Les investisseurs : cela leur permet de disposer d’une plus grande capacité d’emprunt et d’augmenter le nombre d’investisseurs ;
- Les ménages à faibles revenus : ils peuvent bénéficier d’un allongement des mensualités de remboursements tout en respectant le taux d’endettement maximum de 35 %.
Pour minimiser les risques de surendettement, les banques doivent toujours veiller à ce que les emprunteurs ne dépassent pas la limite définie.
Attention : pour les profils avec de gros salaires par contre, l’organisme prêteur s’intéressera davantage au reste à vivre. Il n’est donc pas exclu de souscrire un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 35 %.
Les emprunteurs plus gros revenus se verront voir leur capacité d’emprunt sur le reste a vivre et non sur le taux d’endettement.
Quelle alternative au prêt immobilier sur 30 ans ?
Comme vous l’avez déjà compris, il est difficile de souscrire un crédit immobilier sur 30 ans, sans oublier son coût élevé. Mais, nous vous conseillons de bien préparer votre projet immobilier à l’avance.
Vous pouvez par exemple constituer un important apport personnel en mettant en place une épargne chaque mois. Cela vous permettra de réduire le montant et la durée de l’emprunt.
Pensez aussi à simuler votre capacité d’emprunt pour voir combien il vous est possible d’emprunter et sur quelle durée.
A savoir : le Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a limité la durée de l’emprunt à 25 ans, avec une tolérance pouvant aller jusqu’à 27 ans. Cependant, les établissements bancaires peuvent bénéficier de dérogation.
En effet, ils peuvent accorder des durées de prêt plus longues à 20 % de leurs dossiers. Mais, seulement, certains candidats pourront en profiter. De plus, les conditions d’octroi peuvent varier d’une banque à une autre et au cas par cas.
