Vous vous en doutez sûrement : le coût d’un crédit immobilier peut très vite grimper. Plusieurs facteurs rentrent en compte : le montant du prêt, la durée de l’emprunt, le coût des intérêts, etc.

Pour éviter toute mauvaise surprise, gardez en tête la liste de tous les frais avant de demander un prêt immobilier.

Quels éléments prendre en compte dans le coût d’un crédit immobilier ?

Intérêts

Les intérêts sont la première chose à laquelle on pense quand on parle du coût de crédit immobilier. Pour les déterminer, les établissements bancaires se basent sur :

• Le taux d’usure en vigueur : cet indicateur leur permet de fixer le taux maximal de l’emprunt ;
• Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) définies sur une période de dix années. La banque ajoute ensuite au moins 1 % au coût pour couvrir ses frais de fonctionnement.

Important : les OAT sont des indicateurs de produits financiers sur lesquels se basent les particuliers pour prêter de l’argent à l’Etat. Ils reçoivent en contrepartie le paiement d’intérêts.

Un autre indicateur est à prendre en compte : le besoin de compétitivité de la banque. Les prêts immobiliers sont considérés comme des produits d’appels. Pour récupérer davantage de clients, la banque peut baisser le montant de ses intérêts.

Astuces : présentez un dossier avec de bons et stables revenus, un apport personnel conséquent, des comptes bancaires bien tenus, etc.
La banque sera plus encline à vous proposer un taux d’intérêt faible. Pour bien préparer votre dossier de demande de prêt immobilier, découvrez cet article.

Comment obtenir un taux d’intérêt bas ?

Tableau des taux d’intérêts actuels

Pour en savoir plus sur les taux d’intérêt en vigueur en fonction des durées de remboursement, vous pouvez consulter ces articles :

• Meilleur taux sur 15 ans
• Meilleur taux sur 20 ans
• Meilleur taux sur 25 ans
• Meilleur taux sur 30 ans

Simuler votre prêt immobilier

Frais de dossier

N’oubliez pas d’inclure les frais de dossier dans le coût total du crédit immobilier. Ils ne constituent pas les plus importantes charges. Mais, d’une banque à l’autre, ces frais peuvent aller jusqu’à 1 000 €.

Les frais de dossier sont inclus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Ce dernier regroupe tous les frais obligatoires liés au prêt immobilier (assurances, intérêts, etc.). Sont donc exclus du TAEG les frais optionnels comme les garanties facultatives.

Pour plus d’informations sur le TAEG, nous vous invitons à lire cet article.

Bon à savoir : le taux d’intérêt débiteur correspond quant à lui à la somme des intérêts dûs par l’emprunteur. Il est exprimé en pourcentage et est calculé de manière périodique.

Assurance emprunteur

Les établissements bancaires exigent la souscription d’une assurance emprunteur lors d’un prêt immobilier. Son coût va dépendre de plusieurs situations : votre âge, votre type de métier (à risque ou non).

Important : il n’y a pas de règle spécifique pour fixer le montant des assurances. C’est le niveau de risque qui sera pris en compte. Selon votre profil, elle peut aller jusqu’à 25 % du prix du prêt immobilier.
Mais n’ayez crainte : l’assurance est négociable. N’hésitez pas à confier cette tâche à un courtier en prêt immobilier. Il pourra vous aider à faire baisser considérablement le coût total de votre prêt.

Pourquoi passer par un courtier en crédit immobilier ?

Frais de garantie

La banque prend de gros risques en vous octroyant un prêt immobilier. Pour les minimiser, elle demande généralement la présentation de garanties comme une hypothèque.

Et bien sûr, les frais seront à votre charge. En moyenne, ils s’élèvent à 1 % du capital emprunté.

Pour plus d’informations sur les frais de garantie, vous pouvez lire cet article.

Frais de courtage

Selon le courtier immobilier choisi, vous pouvez vous retrouver avec des services :

• Gratuits ;
• Payants : il y a par exemple Pretto qui facture 1 990 € sauf s’il s’agit d’un projet spécial.

A savoir : Le coût de la prestation de service de votre courtier est intégré dans le financement.

Attention : pour être sûr de bénéficier du meilleur service, nous vous conseillons de bien choisir votre courtier.

Comment calculer le coût total du crédit immobilier ?

Calcul des mensualités du prêt immobilier

Les mensualités d’un prêt immobilier comprennent :

• Le remboursement du capital dû ;
• Le coût de l’assurance emprunteur ;
• Le paiement des intérêts.

Le saviez-vous ? Les intérêts dépendent du capital restant dû. Leur paiement se fait donc de manière évolutive.
Au début de la période de remboursement, le montant des intérêts sera plus élevé. Il va baisser par la suite tandis que la part du capital va augmenter.

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Les mensualités sont calculées comme suit :
Mensualité du crédit = Capital x (taux/12) / 1 - (1 + taux/12) - 12 x durée

Nous sommes d’accord : rien qu’à lire la formule, on s’y perd. Mais ne vous inquiétez pas, nos courtiers sont justement là pour vous aider. Ils s’occupent de faire les calculs nécessaires et de vous proposer un tableau d’amortissement.

Contacter un courtier

A retenir : le tableau d’amortissement regroupe toutes les informations relatives au prêt. Cela concerne le coût total du prêt, le montant des mensualités, leur nombre, l’assurance emprunteur, le capital restant dû, etc.

Calcul du coût des intérêts

La banque ne vous communique pas vraiment le montant de ses intérêts. Elle vous donnera uniquement le taux d’intérêt appliqué. Pour connaître le coût exact des intérêts, vous pouvez vous baser sur les mensualités.

A savoir : le calcul des intérêts renseigne sur le coût des services bancaires et la rentabilité de votre crédit. Des intérêts trop élevés signifient un prêt plus cher.
La formule des intérêts est la suivante :
Intérêts = 12 x durée x mensualité - capital

Exemple : Laurent contracte un prêt de 275 000 € remboursable sur une durée de 20 ans au taux de 3,80 %.
Ses mensualités sont fixées à 1 716 €.
A combien s’élèvent les intérêts du prêt immobilier ?
Si on applique la formule ci-dessus, les intérêts du prêt sont de 136 840 €, soit 12 x 20 x 1716 - 275 000 €.

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Tableau récapitulatif des éléments qui composent le coût du crédit immobilier

Exemple : Laura et Baptiste souscrivent un prêt immobilier de 200 000 €. La banque leur propose un taux d’intérêt de 4,44 %.

Frais de dossier appliqués : 700 €
Assurance emprunteur : 1,32 % soit 2 640 € (200 000 x 1,32 %)
Frais de garantie : 1 % du capital emprunté soit 2 000 (200 000 x 1 %)
Frais de courtage : 1 990 €

Au total, le prêt immobilier leur coûte = 7 330 € (soit 700 € = 2 640 € + 2 000 € + 1 990 €).

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