Un prêt immobilier donne lieu à plusieurs frais qui peuvent plus ou moins fragiliser la situation financière des emprunteurs. Dans le but de les protéger au mieux, le législateur a mis en place de nombreux dispositifs. C’est notamment le cas du taux d’usure.
De quoi s’agit-il ? Comment est-il défini ? Sur quels indicateurs la banque se base-t-elle pour déterminer ce taux ? Dans cet article, nous vous expliquons tout dans les moindres détails.
Définition du taux d’usure
Le taux d’usure correspond au taux maximum que la banque peut vous proposer dans le cadre de votre prêt. Il s’applique aux crédits à la consommation et prêts immobiliers.
Important : les taux d’intérêt immobiliers ne cessent d’évoluer. C’est d’ailleurs pour cette raison que la Banque de France a imposé un taux “plafond” appelé le taux d’usure.
Son but principal est de protéger les emprunteurs contre les établissements de crédit qui pourraient appliquer des taux immobiliers excessifs sans raison.
Comment est calculé le taux d’usure ?
Chaque trimestre, la Banque de France définissait le taux d’usure. Mais, depuis la réforme du 1er février 2023, la mise à jour s’effectue tous les mois.
Le saviez-vous ? Une fois le taux d’usure défini par la Banque de France, toutes les banques prêteuses ont l’obligation de s’y conformer.
En cas de non-respect, elles peuvent s’exposer à des sanctions (poursuites judiciaires par exemple). Il sera donc impossible pour l’emprunteur de le négocier.
Pour calculer le taux d’usure, appliquez la formule suivante :
Taux d’usure = taux appliqué par les banques au cours du mois dernier + ⅓
Ainsi, si l’ancien taux était de 3,15 %, le taux d’usure sera égal à 4,2 % soit 3,15 + (3,15 x (⅓)).
Bon à savoir : les sociétés de financement sont généralement soumises à la hausse des taux débiteurs. En augmentant à leur tour les taux qu’ils vous accordent, cela leur évite d’être déficitaires.
Les banques se servent des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) émises sur 10 ans pour définir leurs taux. Elles ne sont rentables que lorsque le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est supérieur d’au moins un point de ces OAT.
Exemple : si le taux des OAT est de 2,8 %, la banque n'acceptera de vous financer qu'avec un taux d’usure supérieur à 3,8 %.
Le taux d’usure va varier en fonction :
- De la durée de l’emprunt ;
- De la somme empruntée ;
- Du type de crédit.
Dérogation pour certaines banques
En principe, le taux d’usure reste le même pour tous les emprunteurs. Mais, en raison des disparités entre les profils, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF) accorde aux banques une dérogation de 20 % en ce qui concerne la proposition des taux.
Attention : cette dérogation s’applique seulement si les ¾ des dossiers visent le financement d’une résidence principale.
Différence du taux d’usure en fonction de la durée
Tout comme le taux d’intérêt, le taux d’usure varie selon la durée de l’emprunt. Plus elle est courte, plus le taux d’usure le sera. Il existe cependant une exception : c’est le prêt relais.
Tableau récapitulatif des taux d’usure en fonction du type de crédit et de la durée
| Catégories de prêt et durée | Taux d’usure au 1er Janvier 2024 |
| Prêt à taux fixe de moins de 10 ans | 4,53 % |
| Prêt à taux fixe entre 10 et 20 ans | 6,01 % |
| Prêt à taux fixe d’au moins 20 ans | 6,29 % |
| Prêt relais | 6,35 % |
| Prêt à taux variable | 5,63 % |
A qui s’adresse le taux d’usure ?
Le taux d’usure concerne tous les emprunteurs. Mais, il existe plus de risques pour certains profils de présenter un dossier qui le dépasse. On parle de dossier usuraire.
Exemple : Les profils à risques comme :
- Les seniors ;
- Les emprunteurs présentant certaines maladies, etc. Pour ces profils, l’assurance emprunteur est généralement plus élevée. Ce qui risque d’entraîner le dépassement du taux d’usure.
- Les ménages avec des revenus faibles.
Quelles astuces pour ne pas dépasser le taux d’usure ?
S’il est impossible pour l’emprunteur de jouer directement sur le taux d’usure, il peut négocier pour faire baisser son TAEG. En effet, ce dernier ne doit pas dépasser le taux d’usure.
A savoir : le TAEG est le taux qui regroupe tous les frais obligatoires du crédit immobilier. Il s’agit notamment :
- Des frais d’assurance emprunteur ;
- Des frais de garantie ;
- Des frais de dossier ;
- Du taux d’intérêt ;
- Des frais annexes, etc.
Pour réduire le TAEG et éviter de dépasser le taux d'usure, il est possible de :
Réduire le taux d’intérêt
L’emprunteur ne peut pas agir directement sur le taux d’intérêt. Il revient à l’organisme prêteur de le fixer en fonction de sa grille des taux. Mais, une négociation est toujours possible. Demandez à votre conseiller ce dont il a besoin comme garanties supplémentaires pour proposer une meilleure offre.
De plus, l’emprunteur pourra fournir plus d’apport personnel. Cela aura forcément un impact sur la durée de l’emprunt, le taux et la capacité d’emprunt.
Choisir une assurance emprunteur moins chère
Grâce à la loi Lemoine, le changement d’assurance peut intervenir à tout moment. Cette loi permet également de déléguer l’assurance à un assureur externe.
Bon à savoir : le marché de l’assurance peut rapidement évoluer. Nous vous conseillons de prendre contact avec un courtier. Il pourra vous aider à faire des simulations auprès de plusieurs organismes d’assurance.
Ce qui vous permettra de trouver une offre plus intéressante que la vôtre.
Et ne vous inquiétez pas, il s’occupe de toutes les démarches à votre place.
Diminuer les frais annexes
Tous les contrats de prêts engendrent des frais. Certains peuvent être négociés comme les frais de garantie, les frais de dossier, etc.
Important : les courtiers immobiliers peuvent être de véritables alliés dans vos projets. N’hésitez pas à leur confier cette tâche. Ils pourront ainsi vous faire économiser des centaines d’euros et leurs frais de sont lissés sur la période de votre emprunt.
Opter pour les prêts multilignes
Selon le type de prêt souscrit, l’emprunteur peut bénéficier de plus ou moins d’avantages. Ainsi, il pourra choisir de souscrire à un prêt immobilier et à la fois à un prêt aidé. Cette astuce peut permettre d’augmenter sa capacité d’emprunt.
Le saviez-vous ? Le prêt multiligne est un type de prêt permettant d’emprunter une somme d’argent en plusieurs tranches. Une ligne de crédits est mise à disposition de l’emprunteur.
Cela lui permet ainsi de souscrire plusieurs crédits cumulatifs de manière simultanée.
Le prêt multiligne est davantage utilisé par les emprunteurs à la recherche de financement pour leurs projets de rénovation immobilière.
Le remboursement du prêt se fera sur plusieurs durées de remboursement. De plus, l’emprunteur pourra profiter de taux d’intérêt différents. Ce qui constitue dès lors un avantage non négligeable.
Exemple : Antoine souhaite acheter un bien d’une valeur de 250 000 €. Il doit également y réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 75 000 €.
Avec les prêts multilignes, il peut demander :
- Une première ligne de crédits pour son acquisition immobilière. Pour le montant de 250 000 €, la banque lui propose un taux d’intérêt de 4 %.
- Une deuxième pour les travaux de rénovation : avec un taux d’intérêt de 3 %.
Ce montage financier permet à Antoine de réaliser des économies. En effet, s’il avait effectué un seul emprunt, toute la somme lui aurait été accordée au même taux d’intérêt de 4 %.
Privilégier le taux variable
Le taux d’usure appliqué sur le taux variable est généralement moins élevé. Il est donc possible de se tourner vers cette solution pour souscrire un crédit immobilier.
Attention : les banques françaises ont généralement tendance à proposer des taux fixes. Mais, il ne s’agit pas toujours de l’option la plus avantageuse, surtout si l’on sait que les taux d’intérêt n’ont pas cessé d’augmenter ces dernières années.
La Banque Centrale Européenne (BCE) tend tout de même à faire pencher la balance. Elle incite les établissements bancaires à l’adoption des taux variables dans l’hexagone. Certains ont d’ailleurs commencé à s’y mettre.
Il existe d’autres astuces pour faire baisser le TAEG et s’assurer de la finançabilité de son projet :
- Souscrire un prêt via une SCI (Société Civile Immobilière) : il n’y a pas de taux d’usure en matière d’investissements professionnels ;
- Emprunter une somme plus importante et diminuer l’apport : avec un emprunt au même taux, le TAEG peut être écrasé.
Le taux d’usure permet de déterminer le taux maximum pouvant être accordé pour le financement d’un prêt immobilier. Il diffère en fonction du type de prêt, du montant emprunté, de la durée de l’emprunt, etc.
L’emprunteur ne peut malheureusement pas agir directement dessus. Pour éviter que son dossier ne soit usuraire, il peut négocier la baisse des autres taux tels que le TAEG.
