L’achat d’un bien immobilier n’est pas uniquement réservé aux particuliers. Cette option est tout à fait possible pour les sociétés. Beaucoup l’ont d’ailleurs compris et ne cessent de se tourner vers la création d’une SCI (Société Civile Immobilière).
La SCI offre de nombreux avantages : meilleure gestion de la propriété entre les associés, réduction des impôts, etc.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une entreprise qui a pour principal but la réalisation d’une activité civile et non commerciale. Elle garantit l’achat et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers à long terme.
Il existe plusieurs types de SCI :
SCI d’attribution
Il s’agit d’un type de SCI temporaire. Elle est créée uniquement pour assurer la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier. Une fois ce projet réalisé, les associés procéderont à la dissolution de cette SCI.
SCI familiale
Elle s’adresse aux membres d’une même famille (jusqu’au 4ème degré). Chacun d’eux devra fournir un apport personnel et détiendra une propriété sur le bien à hauteur de sa participation.
SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente repose principalement sur la construction d’un bien en vue de sa revente. Elle fonctionne selon le même principe que la SCI d'attribution.
SCI de location
Vous souhaitez acheter à plusieurs et mettre en location des biens immobiliers ? Cette formule est ce qu’il y a de plus adapté aux projets d’investissement locatif.
A retenir : les loyers et revenus de la SCI sont répartis en fonction des nombres de parts des associés.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI suppose la réalisation d’un certain nombre de démarches :
Rédaction des statuts
Ce sont les statuts qui définissent le mode de fonctionnement de la SCI. Ils doivent être signés sous seing privé ou devant notaire.
S’ils sont établis par acte authentique, il faudra les enregistrer auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). C’est aussi le cas si un des associés fournit un immeuble en apport.
Les statuts doivent obligatoirement contenir les informations suivantes :
- L’objet social ;
- Le capital social et les apports : ils peuvent être en nature ou en numéraire ;
- L’identité du gérant et des associés : le gérant n’est pas obligé d’être un associé dans la SCI ;
- Le siège social : les associés peuvent désigner l’adresse qu’ils veulent ;
- La dénomination sociale de la SCI : il revient aux associés de la choisir librement. Mais, il faudra simplement vous assurer que la dénomination sociale est disponible ;
- La durée de vie de la SCI : elle ne peut aller au-delà de 99 ans.
Bon à savoir: bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est possible de préciser dans les statuts les modes de cessions des parts.
Constitution du capital social
Les associés peuvent choisir comment ils comptent constituer le capital social de leur SCI :
- En numéraire : ils peuvent donner en apport des meubles et immeubles ;
- En nature : les fonds apportés par les associés sont déposés dans le compte bancaire de la SCI. L’attestation de dépôt devra ensuite être jointe au dossier d’immatriculation.
Le saviez-vous ? Les associés ne sont pas obligés de fournir leurs apports lors de la constitution de la société. Il leur sera simplement demandé de renseigner la période et le montant.
Publication dans le journal d’annonces légales
Cette démarche est à titre informatif et est obligatoire. Elle doit être faite au plus un mois après la signature des statuts et comporter certaines informations sous peine de nullité.
Exemple : la dénomination sociale de la SCI, la nature des statuts, le siège social, etc.
A retenir: pour faire l’annonce de la création de la SCI, prévoyez un budget de 150 €.
Immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés
Vous devez faire parvenir au département du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) au greffe du tribunal la demande d’immatriculation. Les frais s’élèvent à 95,01 €.
Pour remplir le formulaire en ligne, vous pouvez cliquer sur ce lien.
Important : certaines pièces justificatives vous seront également demandées. C’est par exemple le cas du justificatif d'identité du gérant, de la preuve de publication de l’annonce, etc.
Quels sont les avantages d’un achat immobilier en SCI ?
L’achat en SCI vous offre de nombreux avantages :
La responsabilité subsidiaire des associés
La responsabilité des associés n’est pas solidaire. Mais chacun d’eux est responsable des dettes de la SCI en fonction de sa quote-part.
Si la dette porte sur une partie de votre quote-part, le créancier ne pourra se retourner que vers vous et non vers les autres associés.
A savoir: c’est pour cette raison que la souscription d’un prêt immobilier dans le cadre d’une SCI nécessite l’accord de tous les associés.
La répartition des charges de fonctionnement entre les associés
Tous les frais d’acquisition et de gestion peuvent être répartis entre les associés. C’est notamment le cas des dépenses de travaux, des charges d’entretien, des charges locatives, de la taxe d’habitation, etc.
Une alternative à l’indivision
Dans le cadre de l’indivision, les décisions sur le logement sont prises à l’unanimité. En SCI par contre, c’est le gérant qui s’occupe de la gestion courante. Les autres décisions seront quant à elles prises au cours d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Une plus grande capacité d’emprunt
Qui dit plus d’acheteurs, dit plus de capacité d’emprunt. En effet, la banque va se baser sur les ressources de tous les associés pour définir votre capacité d’emprunt globale (s’il s’agit d’un prêt en commun).
Il existe également d’autres avantages à acheter en SCI :
- Une meilleure gestion en commun du patrimoine ;
- La possibilité de nommer un ou plusieurs gérant(s) ;
- Une transmission de patrimoine plus simple : il existe une exonération des droits de succession pour les éviter.
- Une réduction d’impôts : les associés ont d’ailleurs le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la société.
Important : pour les personnes fortement imposables, l’IS est la meilleure solution. Vous pourrez aussi appliquer un amortissement sur le bien pour avoir un différé d’impôt.
Comment financer l’achat d’un bien immobilier en SCI ?
Pour financer l’achat de votre bien immobilier en SCI, vous pouvez :
- Faire un emprunt à titre personnel : les associés demandent des prêts immobiliers séparément pour fournir leur part du capital social. Il existe certaines mesures de défiscalisation telles que la loi Pinel.
- Demander un prêt pour la SCI : l’emprunt est fait au nom de la SCI. En cas d’accord de la banque, elle enverra les fonds directement dans le compte bancaire de la SCI.
Attention : avec cette dernière option, vous ne pourrez pas profiter des prêts aidés (PTZ par exemple) car ils sont exclusivement destinés aux particuliers.
Acheter un bien immobilier en SCI offre de nombreux avantages : réduction des droits de succession, des impôts, augmentation de la capacité d’emprunt, gestion et transmission de patrimoine plus facile, etc.
Mais, comme vous avez pu le voir, il en existe plusieurs modèles. Nous vous conseillons de définir en amont votre projet immobilier pour savoir lequel choisir.
