Pour acheter un bien immobilier à plusieurs, vous pouvez recourir à l’indivision. Tous les indivisaires fournissent un apport et deviennent propriétaires du bien.
L'achat en indivision est réglementé. Il présente des avantages comme une plus grande capacité d'emprunt, la possibilité d'acheter un bien plus grand.
Il comporte cependant quelques risques. Dans cet article, nous vous expliquons tout.
Qu’est-ce qu’un achat en indivision ?
L’achat en indivision suppose la présence d’au moins deux acheteurs qui souhaitent acquérir ensemble un bien. Il peut s’agir d’un couple (marié, pacsé, concubins), d’une famille (parents et enfants, frères et sœurs), d’amis, etc.
Important : l’achat en indivision est différent de la copropriété. Dans le premier cas, plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien.
La copropriété concerne quant à elle un même immeuble avec plusieurs logements. En effet, il y a un propriétaire pour chacun d’eux.
Les indivisaires ne sont pas tenus de s’engager à parts égales. Ils peuvent :
- Opter pour des solutions de financement distincts ;
- Fournir des apports personnels de montants différents ;
- Ne pas présenter la même capacité financière.
Bon à savoir : les indivisaires deviennent tous propriétaires du bien mais leurs droits seront répartis en fonction de leur participation financière. Cependant, pour un couple marié sous le régime de la communauté de biens, la répartition des parts se fera à parts égales.
De plus, ils devront payer les impôts et charges correspondant à leur quote-part qu’ils soient occupants ou non du logement.
Comment emprunter pour un achat en indivision ?
Les co-acheteurs peuvent choisir entre demander des prêts immobiliers séparément ou en souscrire un seul pour financer l’achat du bien.
Que vous achetiez seul ou à plusieurs, les conditions d’emprunt ne changent pas. Vous devez d’abord calculer les quotités d’acquisition.
Elles varient en fonction de la contribution de chaque indivisaire. Par exemple, Paul participe à hauteur de 30 % du prix du bien et Marie apporte les 70 % restants. La quotité de Marie sera plus importante que celle de Paul.
Bon à savoir : la part des associés peut être constituée :
- Par un capital personnel (épargne, vente de bien) ;
- Par un emprunt : un co-indivisaire peut demander un prêt immobilier classique pour financer sa part.
S’il n’est pas en possession d’un autre bien, il pourra demander un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Pour en savoir plus sur les conditions requises pour ce type de crédit, consultez cet article.
Il est également possible de faire un emprunt commun. Dans ce cas, tous les indivisaires restent solidaires du prêt.
Exemple : pour constituer son apport, Paul se sert de ses économies. Marie demande un prêt immobilier pour financer sa part. Ils peuvent également décider de faire un emprunt commun.
Mais, ils seront tous les deux tenus de rembourser la somme empruntée. Une autre solution est de faire des prêts séparés.
Pour calculer les quotités d’acquisition, prenez en compte :
- Le prix de vente du bien ;
- Les droits de mutation ;
- Les frais de notaire ;
- Les éventuels coûts des travaux de rénovation ;
- Etc.
Important : vous pouvez retrouver les quotités d’acquisition dans l’acte authentique de vente.
Quels sont les avantages d’acheter en indivision ?
L’achat en indivision présente de nombreux avantages :
- Formalités moins contraignantes : les démarches pour acheter en indivision sont plus faciles à réaliser que celles d’un achat en SCI par exemple. Et il n’existe aucune restriction concernant les personnes avec qui se mettre en indivision.
L'achat en indivision est possible entre amis, conjoints pacsés ou mariés, etc. Et il n'entraîne pas de frais particulier.
- Il peut être utilisé pour acheter n'importe quel bien, peu importe son utilisation (appartement, terrain, résidence principale, résidence secondaire, etc.).
- Chaque acquéreur paie les impôts et charges à hauteur de sa participation. Il s’agit d’un bon moyen pour réduire les charges et risques locatifs liés à l’achat d’un bien immobilier.
Quels sont les risques d’acheter en indivision ?
L’un des plus gros risques d’un achat en indivision concerne l’unanimité pour la prise de décisions concernant le bien immobilier.
Tous les co-indivisaires doivent se mettre d’accord pour gérer en commun le logement. Cela n’est pas toujours évident, surtout pour des conjoints qui sont en conflit ou en phase de séparation.
Ils doivent s’assurer de toujours garder de bons rapports aussi longtemps qu’ils sont co-indivisaires.
Attention : il existe une limite au principe de l’unanimité. Un défaut de paiement d’un co-indivisaire peut entraîner la revente du bien. Dans ce type de situation, il n’est pas nécessaire d’avoir l’accord de tous les co-détenteurs du logement.
Il existe d’autres inconvénients à acheter un bien en indivision :
- Un co-indivisaire ne peut refuser la revente de la quote-part d’un autre copropriétaire à une tierce personne ;
- Les co-indivisaires doivent payer les dettes de l'indivision selon leur part. Cela peut impliquer des travaux, l’emprunt pour l’achat du bien, etc.
A savoir : le décès d’un co-indivisaire n’implique pas la répartition de sa quote-part entre les autres copropriétaires. Ses parts reviendront à ses héritiers, sauf dispositions contraires au moment de la signature.
Ils peuvent choisir de les garder ou de les vendre. En cas de vente par contre, les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Les héritiers devront leur proposer la vente en priorité. S’ils ne préemptent pas, ils pourront vendre les parts du bien à un tiers.
Avant de vous mettre en indivision, il est conseillé de toujours vérifier les risques. N'hésitez pas à utiliser une convention d'indivision pour définir les droits et devoirs de chaque co-indivisaire et les règles de partage.
La convention d’indivision permet aussi de désigner un gérant, d’organiser les droits sur une résidence secondaire, etc.
A retenir : tous les indivisaires doivent signer la convention d’indivision devant un avocat spécialisé ou un notaire. Elle peut être fixée pour une durée pouvant aller jusqu’à 5 ans. Durant cette période, aucun partage ne pourra être fait.
La convention d’indivision peut aussi être signée pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le partage peut se faire dès que tous les associés donnent leur accord.
Quelle gestion pour un bien acheté en indivision ?
Pour gérer un bien en indivision, il est possible de choisir un gérant à l’unanimité. Il jouera ainsi le rôle d’intermédiaire entre les différents acquéreurs et s’occupera de la gestion courante du bien.
Le saviez-vous ? Il faut impérativement préciser dans la convention d’indivision ou le mandat de gestion le gérant choisi.
Quid de la revente d’un bien acheté en indivision ?
Rien ne vous empêche de revendre un bien acheté en indivision. Cependant, tous les copropriétaires doivent donner leur accord et vous devrez passer par un notaire.
Cette condition ne s’applique pas si un des indivisaires détient ⅔ des droits. Si un indivisaire refuse la vente, saisissez le tribunal de Grande Instance pour demander la vente forcée.
A savoir : en cas de séparation ou de divorce, l’un des conjoints peut racheter les parts de l’autre. On parle de rachat de soulte. Cette procédure est encadrée par la loi. En effet, un expert doit impérativement évaluer le bien et définir la soulte.
C’est le même principe qui s’applique en cas de succession, lorsqu’un des héritiers souhaite racheter la part des autres. Pour en savoir plus sur le rachat des parts en indivision, consultez cet article.
L’indivision permet d’acheter un bien immobilier à deux ou plusieurs en profitant de formalité plus simple. Tous les indivisaires doivent apporter leur propre contribution mais ils ne sont pas obligés de présenter des apports égaux. Leur quote-part dépendra ainsi de leur participation.
Les décisions doivent être prises à l’unanimité. Et en cas de séparation ou de succession, il est possible d’envisager un rachat des parts.
