Le droit de préemption du locataire donne la priorité au locataire lors de la vente d'un bien qu'il loue. Il lui est d’abord proposé avant d’autres potentiels acquéreurs.

Le locataire a le droit de préemption pour les logements à usage d'habitation et mixte (habitation et professionnel). Mais, ce privilège n’est pas automatique. Cet article explique tout sur le droit de préemption du locataire et comment l'appliquer.

Définition du droit de préemption du locataire

Lorsqu’un logement loué est soumis à un projet de vente, un droit de préemption est accordé au locataire. Cela lui permet d’avoir la priorité sur l’achat du bien.

D’un point de vue légal, le locataire doit être le premier à se voir proposer une offre de vente dessus. Mais il n’est pas obligé de l’accepter. En cas de refus, le propriétaire pourra se tourner vers d’autres acheteurs.

Attention : il peut arriver que le prix de vente du bien évolue après que le locataire ait répondu à l’offre. Le locataire obtient à nouveau un droit de préemption sur le bien.
Le propriétaire devra l'informer par courrier simple ou recommandé avec accusé de réception.

Quels sont les logements soumis au droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption peut s’appliquer à tous les logements loués non meublés à usage d’habitation ou mixte. Sont cependant exclues les locations meublées sauf exceptions.

Elles s’appliquent quand :

• La mise en vente du bien se fait en cours du bail de location.
• Le logement fait partie d’une vente en bloc de plus de 10 autres biens situés dans le même immeuble : ne sont concernées que les personnes morales.

Bon à savoir : chacun des locataires doit recevoir un courrier avec toutes les conditions de la vente de son logement. C’est aussi le cas en présence d’associations représentatives de locataires telles que CFS, CGL, CLCV, CNL, etc.

• Le logement est proposé pour la première fois après une division ou subdivision de l’immeuble par lots : il doit s’agir d’un logement à usage d’habitation ou mixte. De plus, le locataire doit être une personne physique.
• Une vente en bloc sur au moins cinq logements est proposée : les logements doivent être conformes à un usage d'habitation. Et le propriétaire a l’obligation d’envoyer aux locataires une offre de vente.
• Le logement est soumis à un droit de préemption urbain des communes : le privilège des communes est prioritaire sur celui des locataires.

Le propriétaire devra d’abord informer la commune concernée. Si elle préempte, le locataire perd son droit.

Comment utiliser le droit de préemption du locataire ?

Lors d’un projet de vente, le propriétaire doit adresser au locataire un courrier daté pour lui donner congé en prévoyant un préavis d’au moins six mois avant la fin du contrat.

Toutes les informations relatives aux conditions de la vente doivent figurer dans le congé pour vente car il fera en même temps office d’offre. C’est par exemple le cas des conditions de la transaction, du prix de vente, etc.

Important : le locataire pourra répondre dans un délai maximal de deux mois après réception de l’offre de vente. Il n’est pas obligé de préempter. Il a le choix entre accepter et refuser.

Dans le premier cas, il devra bénéficier d’une exclusivité sur le bien jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. L’acceptation de l’offre fait naître un autre délai de deux mois pour l’accomplissement de l’acte de vente.

Ce délai peut être rallongé si un prêt immobilier est nécessaire. Il passe ainsi à quatre mois. Et le bail devra également être rallongé jusqu’à la conclusion de la vente.

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Le saviez-vous ? Un deuxième droit de préemption sera ouvert au locataire en cas de changement des termes de la vente ou du prix.

Si le locataire refuse d’utiliser son droit de préemption, il ne conserve plus aucune priorité par rapport aux autres acquéreurs.

A retenir : si le locataire ne répond pas dans deux mois, il perd son droit de préemption.

Comment échapper au droit de préemption du locataire ?

Certaines situations peuvent empêcher l’application du droit de préemption du locataire. C’est le cas lorsque :

• Le bien doit être vendu à un parent ou un membre de la famille jusqu’au 3ème degré : ils emportent la priorité sur le locataire ;
• Le locataire a plus de 65 ans et des revenus inférieurs au seuil fixé par arrêté du ministre du logement ;
• S’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un logement meublé sauf exceptions ;
• L’immeuble est insalubre (exemple : équipements dangereux, défauts d’isolation, fissures, etc.).

Quid du non-respect du droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire est encadré par la législation. Si le propriétaire n’adresse pas le congé dans les normes, il peut encourir plusieurs sanctions :

• Pour une personne physique : une amende de 6 000 € peut être fixée ;
• S’il s’agit d’une personne morale : l’amende peut aller jusqu’à 30 000 €.

Le locataire peut aussi se constituer partie civile et demander la réparation du dommage subi.

Attention : si l’irrégularité concerne l’exécution du droit de préemption du locataire ou la notification, le locataire pourra demander l’annulation de la vente.

Le droit de préemption permet au locataire d’avoir la priorité sur l’achat du logement qu’il occupe. Il permet de le protéger face aux autres acquéreurs mais ne s’applique pas dans tous les cas.

En effet, si le propriétaire décide de vendre son bien à un proche parent, le locataire ne pourra faire jouer son privilège. C’est également le cas quand le logement est situé dans une zone avec droit de préemption urbain pour la commune.

Mais, si vous disposez de ce droit et que vous souhaitez acheter le logement, donnez votre réponse au propriétaire dans un délai de 2 mois au risque de perdre votre priorité.

Tableau récapitulatif du droit de préemption du locataire