Bien qu’on en parle moins souvent, l’achat d’un terrain constitue un élément essentiel du projet immobilier. Il existe en effet plusieurs types de terrains.

Pour être sûr de choisir le bon, répondez d'abord à cette question : le terrain est-il destiné à l’habitation ou avez-vous d’autres projets comme la culture et les loisirs ?

Ensuite, vous saurez s’il vous faut acheter un terrain constructible ou non constructible.

Comment choisir un terrain lors de l’achat ?

La première chose à faire lors de l’achat d’un terrain est d’en définir l’usage. Vous avez le choix entre les terrains constructibles et les terrains non constructibles.

Terrain constructible

Un terrain constructible est un terrain sur lequel vous pouvez légalement réaliser tous types de constructions.

Eléments à vérifier pour choisir un terrain constructible

Vous devez bien définir votre projet en amont en vous intéressant à :

• L’usage : s’agit-il d’une résidence principale ou d’un investissement locatif ? Souhaitez-vous proposer des locations longues ou courtes durées ? Un terrain en bord de mer serait peut-être l’idéal dans ce cas ?
• L’environnement : quels sont les critères de choix de l’habitation idéale pour vous ? Le bien doit-il être proche ou non des commodités ? Préférez-vous habiter en ville ou en campagne ? ;
• La qualité de vie : vous faut-il de grands espaces pour le côté nature ? Ou loisirs pour votre famille ? Maison ou appartement ?

Ce sont autant de questions que vous devez vous poser avant de choisir un terrain. Si vous voulez revendre plus tard et profiter de la plus-value immobilière, vérifiez que l'emplacement du bien est stratégique.

Pour trouver l’offre adaptée à vos besoins, vous pouvez :

• Contacter une agence immobilière ;
• Vérifier les annonces immobilières en ligne ;
• Vous renseigner autour de vous ;
• Prêter attention aux panneaux “A vendre” ;
• Etc.

Si vous souhaitez obtenir un financement de la banque, n’hésitez pas à calculer votre capacité d’emprunt.

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Quels documents consulter pour connaître toutes les informations des terrains constructibles ?

Afin de vous renseigner en amont sur la surface constructible, la distance du voisinage et de la voie publique, la hauteur maximale, etc., consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ce document vous permet de savoir si la parcelle choisie est bien constructible et les conditions.

Attention : vérifiez à nouveau si l'achat du terrain et la construction ne se font pas en même temps. Le PLU change chaque année, donc un terrain constructible en 2022 peut ne plus l'être en 2023, et inversement.

Vous pouvez également consulter :

• Le Plan d’Occupation des Sols (PLS) ;
• Le certificat d'urbanisme : il fournit des informations sur les droits de la commune, les servitudes, les charges, la taxe d'aménagement et les zones protégées.
• Le Certificat d’Urbanisme Opérationnel : pour vous assurer que la construction est bien réalisable.

Règles à respecter pour la construction d’un terrain

Avant de construire votre maison, demandez d’abord une autorisation de construire. Avec le permis, vous disposerez d’un délai de 2 ans pour construire.

Quel est le prix de construction d’une maison ?

Une année supplémentaire peut vous être accordée si vous en faites la demande au moins deux mois avant l’échéance.

Bon à savoir : selon la commune, des taxes peuvent être dues sur un terrain constructible pas encore bâti. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre commune.

Terrain non constructible

Les terrains non constructibles peuvent être classés en différentes catégories :

Les terrains agricoles

Si vous avez en tête un projet agricole, optez pour un terrain dit agricole. Vous pouvez y mettre un jardin, des animaux, etc. Mais, vérifiez d'abord pourquoi il n'est pas constructible.

Important : il est possible de construire sur un terrain agricole une maison ou un bâtiment pour les besoins de l’activité. Pensez cependant à vérifier que cette construction respecte les normes en vigueur.

Les terrains non constructibles pour les loisirs

Vous êtes plus porté sur les loisirs (lieux de détente, camping, etc.) ou sur la nature (espaces verts) ? Les terrains non constructibles peuvent être la solution. Ils vous permettent de profiter d’un grand espace et d’y proposer des activités comme l’équitation, le sport, etc.

Attention : ce type de terrain n’est pas destiné à l’habitation. Si vous voulez vous installer temporairement, demandez à la mairie l'autorisation de mettre un mobile home, une tente ou une caravane.

Il y a également d’autres types de terrains non constructibles. C’est le cas des :

• Terrains non constructibles pour exploitation viticole ;
• Terrains boisés non constructibles.

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Quel prix prévoir pour l’achat d’un terrain ?

Le prix va dépendre du type de terrain pour lequel vous avez opté :

Prix d’un terrain constructible

Le prix moyen des terrains constructibles dépend de la ville. A titre d’exemple, dans une ville comme Pau, vous pouvez avoir un terrain à partir de 177 €/m2. En Argenteuil par contre, prévoyez un budget plus conséquent : au moins 809 €/m2.

Tableau de prix moyen des terrains constructibles en fonction de la ville

Prix d’un terrain non constructible

Le prix d’un terrain non constructible est moins onéreux que celui d’un terrain constructible. Plusieurs éléments sont à prendre en compte :

• La localisation du terrain : plus le terrain est loin de la ville, plus sa valeur augmentera ;
• Le type de terrain : s’agit-il d’un terrain agricole ou d’un terrain non constructible destiné aux loisirs ?
• L’état du terrain : le prix du terrain dépend également de la présence d’éléments naturels, d’étendue d’eau, etc.

Bon à savoir : avec 5 000 €, vous pouvez obtenir un terrain non constructible d’un hectare. En effet, le prix du m2 peut aller de 0,4 à 10 € en fonction du type de terrain non constructible.

Tableau de prix moyen des terrains non constructibles

Les coûts des terrains non constructibles pour exploitations viticoles sont de loin plus élevés (voir tableau ci-dessous). Ces variations sont dues aux vignes.

Tableau de prix moyen des terrains non constructibles pour exploitations viticoles

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Frais de notaire pour l’achat d’un terrain

Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le prix du terrain. Ils sont toujours à la charge de l’acheteur et doivent être payés au moment de la signature de l’acte authentique.

A retenir : les frais de notaire s’élèvent entre 7 et 8 % du prix du terrain. Mais, il est possible de profiter de frais de notaire réduits au taux de 2 à 3 %. C’est notamment le cas lorsque :

L’acquéreur s’engage à construire le terrain avant les 4 ans : il devra tout de même payer un forfait de 125 € ;
L’acheteur s’engage à revendre le terrain avant les 5 ans.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire et leur mode de calcul, nous vous invitons à lire cet article.

Quel impôt prévoir lors de l’achat d’un terrain ?

Qu’il s’agisse d’un terrain constructible ou non, vous devrez payer :

• L’impôt sur le revenu : cet impôt est dû dans le cadre d’un investissement locatif ;
• La taxe foncière : elle dépend de la commune dans laquelle se situe le terrain et varie en moyenne entre 1 et 5 €/m2. Peuvent être exonérés les rivières navigables, les propriétés, les voies publiques, etc.
• La taxation de la plus-value à la revente : elle s’applique en cas de revente du terrain.

Une exonération est possible si le bien est en votre possession depuis plus de 22 ans. Il est aussi possible d’obtenir un abattement forfaitaire de 6 % au-delà de la 5ème année. Et, pour la 22ème année, il passe à 4 %.

Concernant les prélèvements sociaux, l’exonération est possible au-delà de 30 ans. Les abattements prévus sont quant à eux de :

• 1,65 % à partir de la 5ème année ;
• 1,6 % pour la 22ème année ;
• 9 % après la 22ème année.

Le choix d’un terrain constitue l’élément clé de votre projet immobilier. En effet, vous devez d’abord considérer l’usage que vous souhaitez en faire avant d’opter pour un terrain constructible ou non.

Certaines règles sont également à respecter en fonction de la commune. De plus, les prix peuvent varier d’un secteur à un autre, sans oublier les frais de notaire qui sont toujours dûs, que le bien soit ou non constructible.