L’achat immobilier représente un projet très engageant qui requiert un important investissement financier. Selon votre situation, vous pouvez choisir de vous lancer seul ou de faire un emprunt à deux, avec un co-emprunteur.
Un co-emprunteur est engagé de la même façon que l’emprunteur principal. Il comporte également les mêmes droits sur le bien.
Co-emprunteur : qu’est-ce que c’est ?
Vous souhaitez souscrire un prêt à deux ou plusieurs pour l’achat d’un bien immobilier ? Pourquoi ne pas choisir un co-emprunteur ?
C'est quelqu'un avec qui vous pouvez vous engager auprès de la banque pour votre prêt immobilier. Cela peut concerner un conjoint, un ami, un membre de la famille, etc.
Les parents peuvent également accepter de faire un emprunt avec leurs enfants pour les aider à accéder à la propriété plus facilement. Pour en savoir davantage sur l’achat avec ses parents, nous vous invitons à lire cet article.
Attention : la banque sera plus réticente à accorder un prêt lorsque les co-emprunteurs ne sont pas mariés. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez envisager :
- L’indivision : pour un achat avec vos parents ou vos amis par exemple ;
- La création d’une SCI : si l’achat se fait avec un membre de votre famille, optez pour une SCI familiale.
Le bien appartiendra à la société. Vous pouvez même prévoir une clause tontine, ce qui vous permettra d’organiser la succession.
Tous les co-emprunteurs ont les mêmes droits et obligations concernant leur responsabilité en cas de défaillance de paiement.
La banque va étudier de la même manière les dossiers des deux parties et s’assurer de leur solidité. Elle s’intéresse donc à votre taux d’endettement, au reste à vivre, à l’apport personnel, à votre capacité d’emprunt.
Important : choisir un co-emprunteur constitue une autre forme de garantie et une sécurité supplémentaire pour la banque. D’ailleurs, les établissements bancaires incluent généralement à l’offre de prêt une clause de responsabilité.
La banque va ainsi se baser sur les revenus de toutes les parties au contrat, ce qui permettra de minimiser les risques.
Obligations du co-emprunteur
La banque demande à tous les co-emprunteurs de souscrire une assurance pour le prêt immobilier. Il faut une prise en charge à 100 %, mais la répartition dépendra de votre situation et de vos projets.
Selon le principe de la quotité, la prise en charge de l’assurance emprunteur peut se faire :
- De façon égale (50/50) : si un co-emprunteur ne peut pas respecter ses engagements, l'assurance pourra payer sa part, c'est-à-dire 50 %.
- De façon disproportionnée : par exemple à 60/40, 70/30, 80/20, etc. Cela peut même aller jusqu’à 100 %.
Bon à savoir : les co-emprunteurs peuvent choisir une prise en charge de l’assurance à hauteur de 100 % chacun. Cela veut dire qu’en cas de problème (accident par exemple), il reviendra à l'assurance de payer toute la mensualité du prêt.
Avantages d’avoir un co-emprunteur
Avoir un co-emprunteur offre de nombreux avantages :
- Une capacité d’emprunt plus importante : mais avant de vous lancer, nous vous conseillons de la simuler d’abord.
- La solidarité des co-emprunteurs : ils sont tous solidaires du remboursement du prêt. Si l’emprunteur principal ne paie pas, la banque pourra se retourner vers le co-emprunteur.
Attention : ce type de garantie donne au co-emprunteur plus de responsabilités que s’il se porte caution.
- Une meilleure garantie de remboursement pour la banque : le risque est moins élevé. Il est sera donc plus facile d’obtenir un financement et de négocier le taux d’intérêt si vous avez un co-emprunteur.
Quels sont les risques d’avoir un co-emprunteur ?
Acheter à deux ou à plusieurs ne présente pas que des avantages. Au contraire, il existe certains risques non négligeables surtout en cas de décès d’un co-emprunteur, de séparation, etc.
Bon à savoir : même si vous êtes en couple, rien ne vous interdit de faire un emprunt seul. Pour en savoir plus, consultez cet article. Il est aussi possible d’acheter sans être marié. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
Co-emprunteus pacsés
Un couple pacsé peut emprunter pour l’achat d’un bien immobilier. Mais, les obligations des co-emprunteurs vont dépendre du régime :
- En cas d’indivision : les co-indivisaires sont propriétaires d’une partie du bien ;
- En cas de séparation des biens : les conjoints pacsés peuvent acheter des parts du bien proportionnelles à leurs participations.
Pour un bien totalement financé par un emprunt, la répartition des parts dépendra des montants que chaque co-emprunteur va rembourser. Et pour des apports de montants différents, il faudra mentionner dans l’acte d’acquisition le taux fourni par chaque co-emprunteur.
Le saviez-vous ? Depuis le 23 Juin 2006, le régime légal appliqué lors d’un PACS est celui de la séparation des biens.
Chaque co-pacsé peut rédiger un testament pour donner plus de droits à l’autre et protéger son conjoint en cas de décès. Sinon, les parts du défunt seront réparties entre ses héritiers. Pour plus d’informations sur un achat immobilier en étant pacsé, consultez cet article.
Co-emprunteurs en cas d’union libre
Achat en indivision
En union libre, vous pouvez acheter un bien en indivision. Les co-emprunteurs fournissent leurs apports et obtiennent une quote-part en fonction de leur participation.
A retenir : si la participation n'est pas égale, elle doit être mentionnée dans dans l’acte authentique de vente devant le notaire.
A défaut, les co-emprunteurs seront considérés comme ayant fourni le même apport et la répartition se fera à moitié. Cela pourrait léser la partie ayant fourni plus d’apport notamment en cas de séparation.
Attention : les notaires déconseillent fortement d’acheter à deux lorsque vous êtes en union libre. Réfléchissez-y bien avant de choisir cette option.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
En cas de décès, les biens du défunt vont à ses héritiers, parents ou frères et sœurs (en l'absence d'héritier). Le décès d’un co-indivisaire n’entraîne pas la fin de l’indivision. Mais, en pratique, cette situation se solde généralement par la vente du bien.
En effet, le co-signataire est obligé de partager le bien avec d’autres personnes, ce qui représente une contrainte. La vente du bien peut également permettre à un héritier de racheter les parts des autres ou de régler les droits de succession.
A savoir : pour protéger votre co-indivisaire en cas de décès, rédigez un testament en sa faveur. Sachez cependant qu’un taux d’imposition de 60 % lui sera appliqué.
Vous pouvez aussi faire une donation de votre vivant au profit de votre conjoint ou d’un enfant.
Co-emprunteurs mariés
Ici encore, c’est le régime légal qui va déterminer les droits du co-emprunteur :
Communauté de biens
Le bien immobilier appartient à parts égales aux mariés.
Attention : les biens provenant d'une donation ou d'une succession ne sont pas partagés entre les conjoints.
Pour que l’époux survivant puisse récupérer la propriété du bien au décès de l’autre, il faudra rédiger un testament.
Séparation des biens
Pour un un emprunt avec votre époux, informez le notaire du pourcentage de chacun. Il pourra ainsi définir la part de chaque co-emprunteur en fonction de sa contribution.
Important : il existe également d’autres régimes qui peuvent déterminer les droits et obligations des conjoints en cas de séparation, décès, etc.
Exemple : communauté universelle, répartition aux acquêts. Si vous voulez en savoir plus sur l'achat en étant marié, découvrez cet article.
Que faire en cas de séparation ?
Dans le cas d’une indivision, chaque co-emprunteur est propriétaire de la moitié du bien. C’est aussi le cas pour des époux mariés sous le régime de la communauté des biens.
Si c'est un couple marié sous le régime de la séparation des biens, la répartition ne sera pas égale. Au contraire, il faudra vérifier la contribution de chaque époux pour déterminer sa part.
Ainsi, les époux pourront vendre le bien et se partager la plus-value immobilière. Si l’un des époux décide de racheter la part de l’autre, il pourra faire un rachat de soulte.
Avoir un co-emprunteur lors d’un prêt immobilier offre de nombreux avantages comme une capacité d’emprunt plus importante. Cependant il existe plusieurs risques concernant cette garantie.
Par exemple, si l'un des signataires meurt, le survivant doit partager le bien avec les héritiers du défunt. La situation matrimoniale et le régime choisi peuvent également faire varier les droits et obligations des co-emprunteurs.
Il est recommandé que chaque co-emprunteur rédige un testament de son vivant pour plus de sécurité. Cela est particulièrement important si l'un des co-emprunteurs souhaite accorder plus de droits à l'autre.
