La clause de tontine permet d’attribuer la propriété d’un bien immobilier au dernier survivant des signataires et non aux acquéreurs. Elle existe depuis le XIXème siècle et présente de nombreux avantages : protection du survivant, exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, etc.
Quelles démarches effectuer pour la création d’une clause de tontine ? Quelles conditions remplir ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous expliquons tout dans cet article.
Définition de la clause de tontine
La clause de tontine constitue un placement à long terme adapté à un achat à deux ou plusieurs. Elle est également appelée clause d’accroissement ou pacte tontinier.
Son mode de fonctionnement est assez simple. Plusieurs personnes peuvent devenir signataires pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Mais aucun d’eux n’est considéré comme propriétaire au moment de la signature. Pour cette raison, les banques refusent d’hypothéquer un bien en tontine.
Important : pour en savoir plus sur l’hypothèque, vous pouvez consulter cet article.
La propriété reviendra à la dernière personne survivante sans que la réserve héréditaire ne soit prise en compte. Cela signifie que les héritiers des signataires décédés n'auront aucun droit de succession sur le bien en tontine.
La clause de tontine figure dans l’acte notarié. Elle apporte un caractère incertain : les associés ne sont pas en mesure de dire avec exactitude qui sera le dernier survivant. Ainsi, les parts sociales restent indisponibles et insaisissables par les créanciers.
Attention : une clause de tontine qui ne remplit pas tous les critères pourrait être requalifiée en donation. Cela pourrait entraîner la perte des avantages fiscaux pour l’associé survivant. De plus, les héritiers pourraient faire valoir leurs droits de succession sur le bien.
Pour éviter cela, le caractère incertain doit être présent, réel et justifiable. Les tontiniers doivent tous avoir les mêmes espérances de vie. Si ces conditions ne sont pas remplies, vous pouvez toujours vous tourner vers l’indivision.
A la recherche d’un financement ?
A la mort des autres signataires, le survivant est considéré comme le seul propriétaire du bien depuis la signature. L’acquisition de la propriété se fait de manière rétroactive et aucune transmission n’est nécessaire entre les défunts et le survivant.
Pourquoi opter pour une clause de tontine ?
La clause de tontine offre de nombreux avantages :
La protection du signataire survivant
Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un bien immobilier, le régime de l’indivision s’applique par défaut. En cas de décès, la répartition des biens se fait de manière indistincte entre tous les héritiers.
De plus, vous aurez besoin d’avoir l’unanimité pour tout ce qui concerne les décisions sur le bien. Ce qui peut être source de conflits, surtout pour des héritiers qui n’entretiennent pas de bons rapports.
En choisissant une clause de tontine, la question de la transmission ne se pose pas. Le bien appartiendra en totalité au dernier signataire survivant, ce qui constitue une grande protection pour lui.
Bon à savoir : la clause de tontine peut également être prévue dans une Société Civile Immobilière (SCI). Le signataire survivant n’aura que les droits d’enregistrement à payer.
Attention : toutes les parts de la SCI ne pourront être incluses dans la tontine. Cela pourrait provoquer une annulation car ce type de démarche est généralement considéré comme un abus de droit.
Exonération d’impôt
Avec la clause de tontine, vous obtenez une dispense de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
A savoir : le bien transmis ne constitue pas une donation. Le survivant devra donc payer une taxe correspondant aux droits sur la valeur qu’il a reçue.
Le survivant peut être appelé à payer plusieurs types de droits de mutation :
Des droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG)
Il ne s’agit pas d’une résidence principale. C’est ici le barème des droits de succession qui va s’appliquer.
Des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)
Le calcul des droits de mutation se fera sur la base de la grille des droits d’acquisition. Ils sont dûs quand le bien est utilisé par les acquéreurs à titre de résidence principale. Il faut également que sa valeur soit inférieure à 76 000 €.
Inconvénients d’une clause de tontine
Malgré les avantages de la clause de tontine, il existe tout de même certains inconvénients :
Le sort du contrat en cas de désaccord des associés
Pour régler le problème, un associé peut racheter les parts en tontine d’un autre signataire.
A défaut, il faudra attendre le décès de l’associé (cela intervient par exemple quand la clause a été signée par deux conjoints). Aucune décision de justice ne pourra mettre un terme à la tontine.
L’exclusion de certains biens concernant l’avantage fiscal
La réduction d'impôt ne s'applique pas aux biens qui ne sont pas utilisés comme résidence principale et qui coûtent plus de 76 000 €.
Les droits de mutation de 60 % sont calculés après une réduction de 1 570 €.
Le principe de l’unanimité
L’unanimité est requise pour les décisions concernant le bien immobilier. Cela peut constituer un grand frein notamment en cas de désaccord entre deux associés.
Quelles démarches pour créer une clause de tontine ?
Tout d’abord, vous devez vous assurer de respecter la condition de l’aléa. Et tous les associés devront participer au financement du bien immobilier. Sinon, la clause de tontine pourra être invalidée. C’est aussi le cas lorsqu’un des associés a une espérance de vie limitée.
Important : en raison de l'égalité de l'espérance de vie, un enfant et ses parents ne peuvent pas utiliser une clause de tontine.
Ensuite, la clause de tontine doit être ajoutée au contrat de vente lors de la signature de l'acte de vente devant le notaire. A défaut, elle pourra être annulée.
Est-il possible d’annuler une clause de tontine ?
Quels que soient leurs rapports, les associés ne peuvent en aucun cas introduire une action en justice en vue d’un partage. Mais, il est tout de même possible d’annuler la clause de tontine.
Pour cela, les associés peuvent :
- Requalifier le contrat d’achat ;
- Revendre le bien à l’unanimité si aucun associé ne veut racheter les parts de l’autre pour reprendre le bien.
Il existe une autre solution moins lourde : c’est le rachat des parts d’un associé par un autre. Cette solution annule directement la clause de tontine.
La clause de tontine est une alternative à l’indivision. Elle permet d’acquérir un bien en groupe et d’en réserver la propriété au dernier signataire encore vivant.
Elle a beaucoup d'avantages mais une grande limite est que les associés doivent toujours prendre les décisions concernant le bien à l'unanimité.
En cas de désaccord, ils ne pourront pas compter sur un tribunal pour répartir les parts entre les différents associés.
