Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à deux ou plusieurs ? L’achat en indivision ou en SCI (Société Civile Immobilière) sont les solutions proposées.

Mais savez-vous comment choisir entre ces deux options ? Quelle est la méthode la plus adaptée à votre situation et votre projet immobilier ? Dans cet article, nous expliquons tout.

Indivision ou SCI : qu’est-ce que c’est ?

L’indivision et la SCI sont deux modes de gestion pouvant être choisis lors de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Il peut s'agir d'une maison ou d'un appartement, d'un terrain. Mais en quoi ces deux options sont-elles différentes ?

SCI

Le principe de fonctionnement de la SCI est un peu différent de celui de l’indivision. Avec cette solution, les personnes qui souhaitent acquérir ensemble un bien immobilier créent une société civile.

L’achat du bien se fera ensuite au nom de la SCI. Et c’est elle qui va en assurer la gestion à long terme.

Au moment de la création de la SCI, les statuts doivent être rédigés et préciser les droits et obligations de chaque associé. Ils doivent ainsi contenir toutes les informations sur le gestionnaire et les associés, le capital social, la dénomination sociale, l’objet social, etc.

Important : les statuts peuvent aussi préciser le mode de cessions des parts. Pour en savoir plus sur la SCI, consultez cet article.

Indivision

L’indivision est le mode de gestion le plus couramment employé lors de l’achat d’un bien à plusieurs.

Elle permet d’accorder à tous les co-indivisaires des droits de propriété sur le bien à hauteur de leur participation. De plus, il y a moins de contraintes à mettre en place une indivision.

Quelles sont les démarches pour acheter en indivision ?

Comment choisir entre l’indivision et la SCI ?

Connaître les avantages et inconvénients de l'indivision et de la SCI aide à faire le bon choix.

Avantages et inconvénients de la SCI et de l’indivision

Des formalités de création simplifiée en cas d’indivision

L'indivision est automatique lors de l'achat d'un bien à plusieurs. D'ailleurs, elle ne requiert aucune formalité particulière. De plus, il n’engendre pas de frais administratifs.

La SCI nécessite par contre :

• Des démarches d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• La rédaction des statuts : elle peut être confiée à un professionnel ;
• La parution au Journal Officiel (JO).

A retenir : la création d’une SCI engendre de nombreux frais. Cela concerne les frais d'enregistrement, les frais de publicité légale, les frais bancaires, la déclaration des bénéficiaires effectifs, etc.
Lorsque vous confiez la rédaction des statuts à un professionnel comme un notaire, il vous faudra également prévoir les frais de rédaction.

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Tableau récapitulatif des frais de création d’une SCI

Bon à savoir : en indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela peut constituer un gros frein notamment sur le long terme. Pour une gestion sur la durée, la SCI est donc plus adaptée.

Une transmission plus facile en SCI

L’une des principales caractéristiques de la SCI est qu’elle permet d’organiser à l’avance la succession. Le mode de cession des parts est précisé dès la rédaction des statuts.

En indivision par contre, il est impossible de choisir les héritiers lors du décès d’un co-indivisaire. Ses parts reviennent intégralement à ses enfants s’il en a. Sinon, ce sont ses parents, frères ou sœurs qui en héritent.

Les héritiers vont ainsi devoir partager la propriété du bien avec le co-indivisaire survivant. Pour éviter ça, les deux personnes peuvent faire un testament de leur vivant et préciser que leurs parts iront à l'autre.

Attention : en cas de décès, le compte bancaire en commun est bloqué jusqu'à ce que les héritiers signent un nouvel accord.

Une cession des parts plus simple en SCI qu’en indivision

Pour céder vos parts en SCI, vous devez :

• Avoir l’accord des autres associés ;
• Remplir les documents administratifs ;
• Déterminer le prix de cession ;
• Payer les impôts.

En indivision, la cession des parts nécessite simplement d’informer les autres co-indivisaires. Ils disposent d’un droit de préemption qui leur accorde la priorité en cas de vente. Ils ont un mois pour préempter.

Le saviez-vous ? Le privilège des héritiers marche selon le même principe que :

Celui des locataires en matière de droit de préemption ;
Celui des communes disposant d’un droit de préemption urbain.

Une prise de décision différente d’un système à l’autre

Comment les décisions sont-elles prises dans une SCI ?

Dans la SCI, des Assemblées Générales (AG) sont organisées au moins une fois chaque année. C’est l’occasion pour les associés de prendre les décisions courantes concernant la gestion de la SCI.

Les associés peuvent également nommer un gérant (en dehors d’eux) qui sera chargé de traiter toutes les questions concernant la gestion courante.

A savoir : lors de ces AG, tous les associés doivent recevoir une convocation formelle et un procès-verbal doit obligatoirement être rédigé. Les décisions seront ensuite prises à la majorité “pertinente”.
Pour des décisions exceptionnelles comme une hypothèque ou la vente du bien, c’est l’AG exceptionnelle qui est convoquée.

Comment les décisions sont-elles prises dans l’indivision ?

En indivision, la prise de décisions courantes se fait à la majorité des 2/3. Cette tâche peut également être confiée à un gérant désigné parmi les indivisaires.

A retenir : pour plus de précaution, prévoyez une convention d’indivision et précisez les droits et devoirs de tous les co-indivisaires. Cette démarche se fait devant le notaire.

Il s’agit par exemple du renouvellement des baux, de l’entretien, des actes administratifs. Pour les décisions exceptionnelles par contre, vous aurez obligatoirement obtenir l’unanimité.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de l’indivision et de la SCI

Choisir le régime adapté à votre projet immobilier

Le choix à faire entre indivision et SCI dépend du type de projet immobilier. Si vous voulez acheter et gérer un bien commun de manière plus efficace à long terme, la SCI est la solution idéale.

La SCI vous offre rigueur dans la prise de décisions et transparence entre tous les associés. De plus, vous pouvez transmettre facilement le bien à vos héritiers. Mais n’oubliez pas : les formalités de création sont relativement lourdes et génèrent des coûts non négligeables.

Si vous ne souhaitez pas vous embêter avec des démarches administratives, l’indivision est le choix idéal. L'unanimité des associés reste quand même un frein en matière de gestion. Mais, rien ne vous empêche de prévoir dans la convention d’indivision toutes les règles de gestion quotidienne pour éviter certains différends.