La soulte permet d’évaluer les parts qu’une personne détient sur un bien en vue de leur vente. Elle intervient à la suite d’un divorce ou d’une succession.
Comment ça marche ? Quelles sont les règles applicables en matière de soulte ? Comment calculer la soulte ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous expliquons tout en détail dans cet article.
Comment marche la soulte ?
L’indivision permet de s’organiser facilement pour les personnes qui souhaitent acheter à deux ou plusieurs. Elle comporte cependant quelques risques notamment lorsque les co-emprunteurs ne souhaitent plus partager la propriété du bien.
Il existe des pratiques permettant de garantir le partage du bien. C’est notamment le cas du rachat de soulte qui intervient en cas de succession et de divorce.
Important : le co-indivisaire qui souhaite racheter les parts de l’autre doit obligatoirement payer la soulte. Elle est en effet versée par celui qui a le plus de parts.
La soulte en cas de succession
En cas de décès, les parts du défunt sont réparties entre ses héritiers. Chacun d’eux reçoit une quote-part égale.
A retenir : les héritiers qui ne veulent pas conserver leurs parts du bien immobilier peuvent choisir de les revendre. Pour cela, il faudra cependant qu’ils s’entendent tous sur la valeur des parts devant être rachetées.
Le co-indivisaire qui rachète les parts des autres obtiendra ainsi la pleine propriété du bien. Et ils recevront tous le même montant correspondant à leur quote-part.
A savoir : les héritiers ne sont pas les seuls à pouvoir intervenir dans le cadre du rachat de soulte. Leur conjoint peut se porter garant du paiement de la soulte et devenir eux-même co-indivisaires. Mais, nous vous conseillons de le notifier par acte notarié.
Ils peuvent payer directement la part concernée ou demander un crédit auprès de la banque.
La soulte en cas de divorce
Vous avez acheté un bien immobilier (maison ou appartement) en étant marié ? Vous faites malheureusement face à un divorce et seul un de vous souhaite conserver le logement ? La soulte est la solution.
Important : la répartition des biens immobiliers dépend du régime matrimonial des époux. Pour en savoir plus sur l’achat en étant marié, nous vous invitons à consulter cet article.
Afin de recourir à la soulte, les époux doivent obligatoirement passer devant un notaire. Il se chargera de fixer les opérations de partage.
Concernant les biens achetés à deux, les époux ont le choix entre :
- Les garder ;
- Les revendre : la plus-value pourra ensuite être partagée entre eux en fonction de la répartition prévue dans l’acte de vente.
Il existe une autre option : c'est le rachat des parts de l’autre ex époux lorsqu’un des deux souhaite garder le bien.
C’est là qu’intervient le rachat de soulte qui est considéré comme une compensation. Mais, elle est différente de la pension compensatoire.
Attention : il peut arriver lors du rachat de soulte que le crédit immobilier ne soit pas entièrement remboursé. Dans ce cas, l’ex époux qui rachète les parts de l’autre devra également prendre en compte le capital restant dû.
Avec le rachat de soulte, l’ex époux qui quitte le bien revend ses parts à celui qui reste. Il en devient seul propriétaire. Mais, pour racheter la soulte, il faut impérativement que le divorce soit prononcé.
Délais de la soulte
Les époux peuvent fixer librement leur calendrier. Il est également possible de prévoir des intérêts en cas de non paiement.
Le saviez-vous ? Le paiement de la soulte se fait le plus souvent dès l’homologation de la convention de divorce par le juge. Il peut aussi intervenir dans un délai de 2 à 3 mois après le jugement définitif.
Calcul de la soulte
Qui détermine le montant de la soulte ?
Le montant de la soulte dépend de plusieurs facteurs :
- Les prix du marché ;
- Les mentions dans l’acte de vente ;
- Le type de contrat de mariage (si la suite intervient après un divorce) ;
- La participation de chaque co-indivisaire lors de l’achat. L’ex conjoint qui a fourni un apport personnel plus conséquent devra être dédommagé en cas de divorce.
La soulte peut être fixée à l’amiable entre les parties. Pour une estimation plus correcte par contre, nous vous conseillons de passer par un agent immobilier ou un notaire. Ils pourront faire le calcul de la soulte en se basant sur la valeur actuelle du bien.
Comment calculer la soulte ?
Pour calculer la soulte, vérifiez d’abord si le prêt bancaire a été totalement remboursé ou non. En cas de crédit immobilier en cours, demandez à la banque un tableau d’amortissement.
Ce dernier vous renseigne sur le détail des mensualités restantes, les intérêts et la répartition du remboursement entre les co-emprunteurs.
Attention : en cas de prêt en cours, la banque peut refuser d’accorder un financement à l’indivisaire qui souhaite acheter le bien. C’est notamment le cas si votre situation financière ne permet pas de prendre en charge les mensualités.
Avant de vous engager à faire un rachat de soulte, pensez d’abord à simuler votre capacité d’emprunt.
Lors de votre demande de crédit, vous pouvez négocier de nouvelles conditions et un taux d’intérêt plus faible. Sachez cependant que les établissements de crédit n’appliquent pas de taux spécifiques en matière de soulte.
Mais, nous vous conseillons de passer par un courtier en prêt immobilier. Il se chargera de vous aider à monter votre dossier et à mettre toutes les chances de votre côté.
Il existe deux formules pouvant être appliquées en fonction de la situation :
Formule de la soulte en l’absence de prêt en cours :
Soulte = valeur nette du bien / nombre de personnes
Exemple : Paul achète un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €. A son décès, ses enfants Romain et Jessie héritent du bien à parts égales.
Jessie souhaite vendre ses parts à son frère Romain. Elle devra donc faire le rachat de soulte à 75 000 € (soit 150 000 € / 2).
Formule de la soulte en cas de crédit en cours :
Soulte = valeur nette du bien / 2 - moitié du crédit en cours
Exemple : pendant leur mariage, Marion et Robert ont acheté une maison à 350 000 €.
Actuellement en période de divorce, il leur reste à rembourser un prêt de 75 000 €.
Il a été convenu entre eux que Marion reprenne le logement. Elle devra racheter la part de Robert qui est de 175 000 € et y déduire une part du capital restant à rembourser.
Calcul de la soulte :
- Moitié de la valeur du bien dûe par Marion : 350 000 € / 2 = 175 000 €
- Moitié de l’emprunt devant être supportée par Marion : 75 000 € / 2 = 37 500 €
Soulte = 175 000 € - 37 500 €, soit 212 500 €
A cette somme, il faudra rajouter le montant du prêt restant qui est de 75 000 €.
Le rachat de soulte permet de racheter les parts d’un co-indivisaire dans le cadre d'un divorce ou d'une succession. Le calcul peut se faire à l’amiable. Mais, si vous misez sur la sécurité, il est recommandé de confier cette tâche à un notaire ou un agent immobilier.
