Le démembrement de propriété est un acte juridique par lequel la pleine-propriété d’un bien est séparée. Il s’agit d’une part de la nue-propriété qui correspond au droit de disposer du bien. D'autre part, il y a l’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.
Le démembrement de propriété est généralement utilisé dans le cadre d’une succession ou d’une donation en famille. Il présente de nombreux avantages dont l’exonération des droits de succession en cas d’achat avec un co-emprunteur.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est la séparation entre les droits d’usufruit et de nue-propriété d’un bien.
Important : un barème fiscal précise les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété. Il est basé sur l’âge du vendeur et la durée du démembrement de propriété (s’il est temporaire).
Si vous souhaitez calculer la valeur de toutes les parties du démembrement de propriété, rendez-vous sur le simulateur de l’administration fiscale.
L’usufruit
Droits rattachés à l’usufruit
La notion d’usufruit regroupe deux principales notions :
- L’usus : d’un point de vue juridique, l’usus est défini comme le droit d’utiliser le bien ;
- Le fructus : c’est le droit de percevoir les fruits provenant du bien. Exemple : les loyers dans le cadre d’un investissement locatif.
L’usufruit désigne le droit d’utiliser le bien et de percevoir tous les revenus qui en découlent. La personne qui a ce droit sur un bien peut choisir de l'utiliser comme maison principale ou de le louer.
Mais, le droit d’usufruit a une durée au terme de laquelle le bien doit être restitué. Les parties peuvent aussi convenir que l’usufruit prendra fin au décès de l’usufruitier. La durée précise n’est donc pas fixée : on parle d’usufruit en viager.
Obligations de l’usufruit
Le droit d’usufruit fait naître des obligations. En effet, le détenteur a l’obligation de conserver le bien car il faudra le restituer à la fin de l’usufruit.
Il doit utiliser son droit d'usufruit avec prudence, diligence et sagesse, comme un "bon père de famille".
Est-il possible de mettre fin au démembrement de propriété avant son terme ?
En principe, la durée du démembrement de propriété est définie lors de la conclusion du contrat. Elle prend automatiquement fin à la mort de l’usufruitier ou lorsque la durée convenue est atteinte.
Mais, d’autres situations peuvent également provoquer la fin du démembrement de propriété :
- La renonciation de l’usufruitier à son droit ;
- Le non-respect de ses obligations (entretien par exemple).
- L’abus de son droit l'usufruitier.
La nue-propriété
La nue-propriété comporte l’abusus qui correspond au droit de disposer du bien comme vous le souhaitez. Le détenteur peut faire des travaux de rénovation, des modifications, donner ou vendre le bien, mais il doit avoir l'autorisation de l'usufruitier.
Attention : la personne qui ne détient que la nue-propriété ne peut pas établir le bien comme sa résidence principale. Il ne peut pas l’utiliser, ni récupérer les revenus qu’il génère.
Ces droits sont réservés à l’usufruitier durant toute la durée du démembrement de propriété. Il pourra ensuite récupérer sa pleine-propriété une fois l’échéance atteinte.
Comment faire un démembrement de propriété ?
Avant de partager la pleine propriété de votre bien, assurez-vous que la personne accepte le démembrement de propriété. Ensuite, rendez vous avec elle chez un notaire et choisissez les modalités de sortie.
Le saviez-vous ? Le démembrement de propriété est en principe gratuit. Mais il vous oblige à passer par un notaire, ce qui engendre des coûts. En moyenne, prévoyez 1 500 € pour les frais de notaire.
La sortie du démembrement de propriété peut se faire à la fin d’une période définie ou au décès de l’usufruitier.
Il y a cependant quelques précautions à prendre avant de céder vos droits car il ne vous sera plus possible de revenir en arrière :
- L’usufruit doit constituer un avantage pour le bénéficiaire. A défaut, il pourrait être considéré comme une fraude pour échapper au paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cela pourrait remettre en question la donation.
- Respectez vos droits : l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent respecter leurs droits et obligations pour éviter de se nuire mutuellement.
L’usufruitier doit par exemple prendre en charge les réparations d’entretien, la taxe foncière. Tandis que le nu-propriétaire s’occupera des importants travaux.
- Mentionnez sur l’acte notarié la transmission de la nue-propriété : cette démarche doit intervenir au moins trois mois avant le décès. A défaut, la personne qui récupère la pleine propriété devra payer des droits de succession sur toute la valeur du bien.
Quand recourir au démembrement de propriété ?
Démembrement de propriété et Société Civile de Placement Immobilier
Le démembrement de propriété est souvent utilisé en matière d’investissement en SCPI. Et pour ce cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas obligés de se connaître.
Le meilleur choix entre usufruitier ou nu-propriétaire va dépendre de vos objectifs patrimoniaux :
- Si vous voulez avoir plus de revenus avec un faible taux d’imposition, il est préférable d’être usufruitier. Ainsi, vous pourrez profiter des revenus générés par le bien toute la durée du démembrement de propriété ;
- Vous voulez constituer un patrimoine immobilier et profiter d’une décote ? Choisissez la nue-propriété.
Démembrement de propriété et achat en viager
Le démembrement de propriété peut parfois être assimilé à une vente en viager. Lors d'un achat en viager, l'acheteur paie au vendeur une somme régulière jusqu'à sa mort.
S’il s’agit d’un viager occupé, l’acquéreur va bénéficier de l’usus et du fructus sur le bien. Il pourra donc y habiter ou le mettre en location. Le démembrement de propriété fonctionne selon le même principe.
Exemple : le propriétaire peut décider de vendre son bien en viager mais en conserver l’usufruit. Le vendeur va donc occuper le bien jusqu’à son décès ou le mettre en location.
Cette solution est le plus souvent appliquée par les propriétaires très âgés. Ils souhaitent vendre leur bien et en même temps en profiter les derniers moments qu’il leur reste. Alors, quoi de mieux que le démembrement de propriété ?
Démembrement de propriété lors d’une succession
Généralement, le démembrement de propriété est utilisé pour céder un bien à ses enfants. Cela permet ainsi de réduire les frais de succession.
Exemple : Sandrine lègue l’usufruit de sa maison à son fils Romain. Il peut y habiter ou le faire louer pendant toute la durée de l’usufruit.
Au décès de Sandrine, Romain va hériter de la nue-propriété. Et il n’aura aucun droit de succession à payer.
Avec le démembrement de propriété, seule la nue-propriété sera prise en compte dans le calcul des frais de transmission.
Bon à savoir : le démembrement de propriété permet aussi de profiter d’avantages fiscaux. En effet, l’usufruitier est le seul à être imposé sur la valeur du bien. Le nu-propriétaire n’a pas à payer d’IFI sur ce bien.
Le démembrement de propriété est utilisé pour l'achat en viager, la succession ou l'investissement en SCPI. Il permet de séparer les droits d’usufruit et de nue-propriété d’un bien.
Pour faire un démembrement de propriété, vous devez vous rendre chez un notaire. Mais, réfléchissez-y bien avant de choisir cette option. En effet, une fois vos droits cédés, vous serez obligé d’attendre la fin de la période choisie.
