Beaucoup souhaitent accéder à la propriété. Mais, les conditions d’obtention de prêt immobilier sont de plus en plus difficiles, ce qui en décourage plus d’un.
Cela concerne surtout les primo-accédants qui viennent généralement de rentrer dans la vie active et ne disposent pas d'assez de moyens.
Les parents peuvent faire une donation à leurs enfants pour les aider à acheter un bien immobilier. Cette donation pourra ensuite être utilisée pour la constitution de l’apport personnel.
Gardez cependant en tête qu’elle peut être taxée. Nous vous expliquons tout dans cet article.
Quel type de donation est-il possible de faire à son enfant ?
Donation par acte notarié
Il n’est pas toujours nécessaire de passer par un notaire pour faire une donation à son enfant. Une simple déclaration au fisc peut suffire.
Mais, il existe des donations pour lesquelles le notaire est incontournable.
Donation-partage
Vous souhaitez organiser dès à présent votre succession ? La donation-partage est la solution. Elle permet de partager votre patrimoine entre vos enfants et d’éviter les éventuels conflits pouvant intervenir dans le cadre d’une succession.
Attention : une fois la donation-partage signée, vous ne pourrez plus revenir en arrière car elle sera scellée.
Lors d’une donation-partage, le parent donataire peut prévoir une réserve d’usufruit et choisir un démembrement de propriété. Il pourra ainsi habiter dans le logement ou le louer.
La nue-propriété revient dans ce cas aux enfants. Et ils payeront moins de droits de mutation à titre gratuit. Au décès de leurs parents, ils pourront ainsi récupérer l’usufruit et avoir la pleine propriété du bien.
A retenir : le calcul des droits de mutation se fait à partir de la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est définie par un barème fiscal.
Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente et celle de l’usufruit baisse. Pour un usufruitier de plus de 90 ans, la valeur de la propriété sera de 90 % et celle de l'usufruit, de 10 %.
Barème des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété
| Âge de l’usufruitier | Valeur de la nue-propriété | Valeur de l’usufruit |
| Moins de 21 ans | 10 % | 90 % de la pleine propriété |
| Moins de 31 ans | 20 % | 80 % |
| Moins de 41 ans | 30 % | 70 % |
Si vous souhaitez faire vous-même le calcul, rendez-vous sur le simulateur de l’administration fiscale.
Donation d’immeubles
La donation d’immeuble à votre enfant requiert de passer obligatoirement par un notaire. En effet, son rôle est de garantir la traçabilité de la propriété du bien et sa jouissance paisible et correcte.
La donation d’un immeuble (maison ou appartement) est soumise à la taxation. C'est aussi le cas de tous les autres types de donation faite par un parent à ses enfants. Le parent donataire devra ensuite s’acquitter du montant qui reste et des taxes relatives à la donation d’immeuble.
Il s’agit :
- De la contribution de sécurité immobilière : elle représente 0,1 % de la valeur totale ;
- De la taxe de publicité foncière : elle s’élève à 0,60 % du montant total ;
- Du prélèvement dû aux frais d’assiette et de recouvrement : il représente 2,37 % de la taxe de publicité foncière.
Important : pour en savoir plus sur le calcul des frais de notaire, consultez cet article.
Don manuel
Le don manuel consiste à se séparer d’un bien de manière actuelle et irrévocable au profit de votre enfant qui l’accepte. Il peut porter sur tous les biens (sauf les immeubles).
Le saviez-vous ? Le don manuel fait à son enfant est considéré comme une avance sur la part qu’il devra recevoir lors de la succession. Au décès du parent, le bien devra être ramené à la succession pour un partage juste et équitable avec tous les autres enfants.
Pour éviter cela, le parent qui souhaite faire un don manuel à son enfant peut prévoir un pacte adjoint. Il faudra y mentionner que la donation est faite hors part successorale.
Le don manuel est différent du présent d’usage qui est généralement offert à l’occasion d’un événement particulier (anniversaire, Noël, etc.).
Attention : en fonction de leur valeur, les dons manuels peuvent être imposables. Cependant, ils doivent toujours être déclarés aux impôts.
Comment utiliser la donation faite par un parent ?
La donation rentre dans le patrimoine du donataire. Il peut s’en servir à sa convenance. Lors d’un projet immobilier, la donation peut être utilisée pour financer l’apport personnel.
A retenir : il n'est pas exclu que vos parents vous fassent une donation après que vous ayez déjà constitué votre apport. Dans ce cas, vous pouvez augmenter votre apport personnel et réduire le montant du prêt immobilier.
Pour des taux d’intérêt faibles par contre, vous limiter à votre apport de départ peut être plus bénéfique pour vous.
En tant que primo-accédant, vous pouvez bénéficier de conditions avantageuses lors de votre demande de prêt immobilier. Pour bien préparer votre dossier, nous vous invitons à découvrir cet article.
Il est également possible de le rajouter à votre budget pour acheter un bien immobilier plus grand. Pour connaître toutes les étapes à réaliser pour réussir votre premier achat immobilier, consultez cet article.
Mais avant de faire votre projet, nous vous conseillons de simuler votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de savoir à quel montant vous pouvez prétendre auprès de la banque.
En plus de l’apport que vous fournissez, elle se basera aussi sur d’autres éléments pour s’assurer de votre solvabilité. Cela concerne vos revenus, charges, éventuels prêts en cours, taux d’endettement maximum, reste à vivre, etc.
Combien un parent peut-il donner à son enfant ?
Il n’y a pas de limite en ce qui concerne une donation qu’un parent peut faire à son enfant. Comme vous avez pu le voir, la donation peut porter sur une somme d’argent, sur un bien immobilier, etc.
Mais n’oubliez pas : les donations parents-enfants sont soumises à l’imposition.
Tableau d’imposition des donations parents-enfants
| Montant de la donation | Imposition |
| Moins de 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 073 € et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 110 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 933 et 552 324 € | 20 % |
| Entre 532 325 et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 839 et 1 805 677 € | 40 % |
| A partir de 1 805 678 € | 45 % |
Exonération des droits de donation parents-enfants
L’abattement dont vous pouvez bénéficier lors d’une donation parent-enfant va dépendre du type de don. Pour un don manuel par exemple, l’abattement peut aller jusqu’à 100 000 €, utilisable en une ou plusieurs fois.
Si votre donation est inférieure à 100 000 €, vous pourrez utiliser le montant restant pour une prochaine donation pendant les 15 ans.
Important : tous les 15 ans, les parents peuvent donner jusqu’à 200 000 € (100 000 € chacun) à leurs enfants. Et ils n’auront pas à payer de droits de donation.
Les exonérations ne se limitent pas aux enfants et elles sont cumulables :
- Elles peuvent aller jusqu’à 31 865 € pour les petits-enfants ;
- Les arrières-petits-enfants ont quant à eux droit à une exonération de 5 310 €.
Exemple : un enfant reçoit de ses 2 parents une donation à hauteur de 200 000 €.
Ses 4 grands-parents lui font chacun une donation de 31 865 €, soit un montant total de 127 460 €.
Il reçoit aussi de chacun de ses 4 arrières grands-parents une donation de 5 310 €, soit 21 240 €. Ces sommes sont exonérées de droits de mutation.
Les personnes en situation de handicap peuvent également profiter d’un abattement de 159 325 €. Il peut s'agir d’une donation parent-enfant ou non. Mais, le handicap devra être prouvé au moment de la donation par un certificat.
Exonération des dons familiaux portant sur des sommes d’argent
Pour les dons familiaux portant sur des sommes d’argent, l’exonération peut aller jusqu’à 31 865 €. Mais, comme le stipule l’article 790 G du Code Général des Impôts, certaines conditions sont requises :
- Le donataire doit être majeur et avoir moins de 80 ans ;
- La donation doit porter sur une somme d’argent ;
- La donation doit être faite au profit des enfants, petits-enfants et arrières-petits-enfants du donateur.
En l’absence de descendance, les donataires peuvent être vos neveux et nièces.
Ces dons sont cumulables avec les autres types de donations. Un enfant pourra ainsi recevoir de ses parents à la fois :
- Un don manuel non imposable ;
- Et une donation au titre de l’exonération des dons familiaux portant sur des sommes d’argent.
Le saviez-vous ? En fonction du bien, d’autres exonérations peuvent être appliquées. Pour en savoir plus, rendez vous sur le site du gouvernement et découvrez la liste de toutes les exonérations.
