Acheter un bien immobilier en étant pacsé est possible. Mais cela comporte des risques notamment quand le partage des biens n’est pas formalisé en amont chez votre notaire dans l’éventualité d’une dissolution.
Pour vous éviter de mauvaises surprises, nous vous expliquons comment vous protéger lors d’un achat immobilier en étant pacsé.
Impact du PACS sur une demande prêt immobilier
Pacsé ou non, rien ne vous empêche de vous tourner vers une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier. Elle ne va pas s’attacher au type de contrat (marié, pacsé, etc), ni au régime matrimonial qui vous lit.
La banque va se contenter de vérifier votre situation, vos revenus afin de s’assurer de votre solvabilité.
Deux situations sont à distinguer :
Un achat pour un seul conjoint pacsé
Comme pour toute demande de prêt, la banque va s’assurer que vous êtes bien solvable. Vous devrez donc présenter un dossier avec des revenus stables et suffisants, vos charges, vos éventuels prêts en cours.
Attention : votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Pour en savoir plus sur le taux d’endettement maximum, vous pouvez consulter cet article.
La banque peut demander à votre conjoint de se porter caution solidaire. Il devra ainsi rembourser à votre place si vous n’êtes plus en mesure d’honorer vos engagements. Mais il ne s’agit pas d’un co-emprunteur. Il aura donc moins de justificatifs à présenter.
Vous souhaitez acheter seul ? Lisez cet article pour en savoir plus sur le sujet.
Un achat en couple
Il est plus facile pour un couple pacsé de faire une demande de prêt immobilier pour un achat à deux. En effet, la banque va étudier ensemble vos revenus, vos charges, votre reste à vivre, etc.
Important : les couples qui souscrivent un prêt à deux ouvrent généralement un compte joint. Et les remboursements se font depuis ce compte.
Avantages de se pacser avant l’achat immobilier
Lors d’une demande de prêt immobilier à deux, les revenus sont plus importants ainsi que la capacité d’emprunt des co-emprunteurs. Il est donc plus facile d’emprunter à deux.
Il existe d’autres avantages à se pacser avant d’acheter un bien immobilier :
- De meilleures conditions d’octroi du prêt immobilier ;
- Des taux d’intérêt plus intéressants.
Et si les pacsés décident de se marier finalement, ils pourront conserver le régime choisi au moment de leur achat immobilier.
Le saviez-vous ? Les pacsés sont solidairement responsables du règlement de toutes les charges du logement, du remboursement du prêt immobilier, des impôts fonciers.
Ils sont liés par “l’aide matérielle et mutuelle”, ce qui veut dire que la banque peut se tourner directement vers l’un des conjoints en cas de défaillance de paiement de l’autre.
Quels sont les risques pour l’achat immobilier en cas de séparation ?
Tout va dépendre du régime du couple pacsé :
Régime de l’indivision
Si le PACS est soumis au régime de l’indivision, il n’y a en principe pas de souci à se faire. En cas de séparation, tous les biens seront partagés à parts égales (50/50) et ce même si une des parties en a financé plus que l’autre.
Attention : seuls les biens achetés après l’enregistrement du PACS sont mis en commun. Ceux qui ont été acquis avant cette date restent dans le patrimoine du conjoint bénéficiaire. L’autre conjoint ne pourra demander qu’il soit partagé entre eux.
Régime de la séparation des biens
Si le PACS est soumis au régime de la séparation des biens, ceux achetés séparément restent à l'acheteur. La démarche sera plus complexe si le couple pacsé a acheté des biens en commun en étant sous ce régime.
Il va falloir déterminer le taux de participation de chacune des parties. Cela permettra de départager les biens de façon équitable.
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Faire un rachat de soulte : la personne qui veut rester dans le logement, peut racheter les parts de l’autre. Et s’il lui faut un financement, elle peut demander un prêt bancaire.
- Vendre le bien : il faudra ensuite répartir le montant de la vente au prorata de la participation de chacun.
Attention : avant de vous partager les produits de la vente, pensez à rembourser intégralement votre prêt immobilier s’il est toujours en cours.
A retenir : en matière de PACS, la séparation de biens est le régime appliqué par défaut. Pour choisir l’indivision ou la communauté des biens, vous devrez le préciser de manière explicite sur la convention de PACS.
Et le bien appartiendra aux co-pacsés à parts égales. Pour en savoir plus sur l’achat en indivision, consultez cet article.
Quel est le sort de l’achat immobilier en cas de décès ?
Ici encore, il y a deux situations à distinguer : la présence ou non de testament.
Présence d’un testament
Le conjoint survivant peut recevoir les droits sur le bien en héritage sous certaines conditions :
- Les co-pacsés doivent rédiger des testaments réciproques ;
- Les héritiers ne doivent pas être lésés.
Ainsi, il n’aura pas besoin de régler de droits de succession.
A savoir : le régime de l’indivision est appliqué par défaut en matière de succession. Si vous souhaitez protéger votre conjoint en cas de décès, prévoyez-le dans votre testament en augmentant ses parts.
Vous pouvez le rédiger vous-même (testament olographe) ou passer par un notaire (testament authentique ou mystique).
Attention : cela ne veut pas dire que vous pouvez tout léguer à votre conjoint. En effet, cette option ne sera possible qu’en l’absence d’héritiers.
A défaut, ces derniers devront obligatoirement recevoir une part dans la succession de leurs parents.
Il existe une autre mesure qui vise la protection du conjoint survivant. Il s’agit du leg de l’usufruit sur son pourcentage. La nue-propriété reviendra quant à elle aux héritiers. Au décès du deuxième conjoint, ils pourront pleinement profiter de l’usufruit.
Le saviez-vous ? C’est le démembrement de propriété qui s’applique. Il s’agit de la séparation des droits d’usufruit et de nue-propriété.
Absence de testament
Le décès d’un des conjoints constitue une grande crainte lors d’un achat immobilier par un couple pacsé. En effet, même si le bien est occupé à titre de résidence principale par le couple, le conjoint survivant ne peut rester dans le logement que pendant une année.
Au-delà de cette date, il devra quitter le bien si les ayants-droits en exigent la libération. Ils peuvent aussi demander qu’un loyer leur soit versé.
Il existe de nombreux avantages à acheter un bien immobilier en étant pacsé. Mais ce n’est pas la situation la plus protectrice pour les conjoints.
Pour éviter les problèmes en cas de séparation ou de décès, il est important de choisir un régime matrimonial adapté. De plus, il est conseillé de faire un testament afin de garantir une meilleure répartition de l'héritage en faveur du conjoint survivant.
