Le choix d’un logement neuf dans le cadre d’un projet immobilier en séduit plus d’un. Un achat en état futur d’achèvement (VEFA) est généralement la meilleure solution.

La vente en VEFA présente des avantages tels que le respect des normes en vigueur et les aides financières de l'Etat. Cependant, il existe également des risques tels que les retards de livraison ou la non-conformité du bien.

Quels sont les risques liés aux délais en cas d’achat immobilier neuf en VEFA ?

Avec un achat sur plans, vous pouvez retrouver deux types de délais :

Les délais de réception

L’acheteur du bien n’est pas vraiment concerné par ces délais. Ils engagent en effet :

• Le promoteur immobilier (vendeur) ;
• Les entrepreneurs qui réalisent les travaux pour le promoteur.

A retenir : les garanties légales ne commencent à s’appliquer qu’à compter de la réception des travaux. Il s’agit notamment de la :

Garantie biennale sur les différents équipements ;
Garantie décennale : elle oblige le promoteur à réparer les malfaçons affectant la solidité du bâtiment ;
Garantie de parfait achèvement : elle est valable pendant un an après la réception du logement.

Le constructeur doit réparer tous les problèmes avec cette garantie. Cela s'applique si les travaux ne sont pas faits ou s'ils ne sont pas conformes à ce qui était prévu.

Les délais de livraison

Après réception des travaux, vient la livraison qui permet à l’acheteur de récupérer les clés et de prendre possession du bien.

A savoir : dès la livraison du logement, la garantie des vices de construction apparents commence à courir. L’acheteur bénéficie d’un délai d’un mois pour les signaler.

La date de livraison doit obligatoirement être inscrite dans le contrat de vente. Mais, plusieurs situations ou cas de force majeure peuvent intervenir, empêchant le respect de ces délais.

C’est par exemple le cas des ruptures de stocks, des problèmes techniques, des intempéries, etc.

Important : les promoteurs immobiliers prévoient généralement des clauses de suspension. Elles leur permettent de repousser les délais si les conditions de livraison ne sont pas remplies.

Quelles sont les options de l’acheteur en cas de non-respect des délais de livraison ?

Les clauses de suspension de délai ne s’appliquent pas à tous les coups. Si le promoteur immobilier est responsable du retard, l'acheteur peut demander une indemnisation de retard en invoquant une clause de protection.

L’acheteur doit demander lors de la signature du contrat de réservation que l’on inscrive cette clause dans l’acte authentique de vente. A défaut, elle ne pourra être invoquée en cas de non-respect des délais de livraison et aucune indemnisation ne sera versée.

Attention : cette clause ne peut être invoquée si le retard est dû à une force majeure.

L’indemnisation peut se faire sous forme de :

• Dédommagement : il faut que l’acheteur ait subi un important préjudice qui l’oblige à engager certains frais. C’est par exemple le cas s’il doit louer un garde-meuble, payer deux loyers, etc.
• Pénalités pour chaque jour de retard.

Bon à savoir : une fois le contrat de réservation signé, l’acheteur peut se rétracter dans un délai légal de 7 jours. Ce délai commence à courir à partir de la présentation de la lettre recommandée. Il pourra ainsi se faire rembourser dans les 3 mois suivant la résiliation.
Au-delà de ce délai, l’acheteur ne pourra obtenir remboursement du dépôt de garantie qu’en cas :

D’abandon du projet ;
D’augmentation de plus de 5 % du prix de vente ;
De non conclusion du contrat de vente dans le délai fixé ;
De perte de valeur de plus de 10 % du lot ou de l’immeuble ;
De refus par la banque de vous octroyer un crédit.

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Quid des risques de malfaçon ?

Il existe plusieurs risques de malfaçon :

Faillite du promoteur immobilier

Un des gros risques en cas d’achat en VEFA est lié à la faillite du promoteur. Certaines garanties financières doivent dès lors être mises en place afin de protéger l’acheteur. C’est notamment le cas des garanties d’achèvement de travaux.

Elles peuvent intervenir dans le cadre :

• Du remboursement des sommes déjà versées ;
• De l’achèvement du projet.

Important : depuis la réforme du Code de la construction et de l’habitation, le promoteur doit prendre une assurance auprès d'une personne ou d'un organisme solvable.  L’acte d’engagement du garant doit être présent dans l’acte de vente du bien en VEFA.

Changement de prix

Il peut y avoir un gros écart entre le prix prévisionnel inscrit dans le contrat de réservation et le prix définitif. Pour éviter que l’acheteur ne soit lésé, certaines dispositions réglementaires ont été mises en place.

Deux situations sont à distinguer :

• Le prix final augmente de 5 % minimum : l'acheteur peut continuer la vente ou renoncer en gardant son indemnité d’immobilisation ;
• Le prix final augmente de maximum 70 % de la variation de l'indice BT 01 : cette augmentation intervient entre la signature du contrat de vente et le paiement des acomptes pendant la construction.

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Changement du projet

Lorsque vous signez un contrat de réservation VEFA, le vendeur est obligé de vous réserver un lot. Mais il n’est pas tenu de vous fournir une construction similaire à celle présente dans le contrat. La vente de programme peut également changer.

Attention : l'acheteur peut annuler l'achat si le projet modifié perd de la valeur selon un expert. Elle doit être supérieure à 10 %. Aucune pénalité financière ne lui sera appliquée.

Malgré ses nombreux avantages, l’achat immobilier neuf en VEFA comporte de gros risques. C’est par exemple le cas du non-respect des délais de livraison.

Selon l'importance de l'imprévu et du dommage, l'acheteur a plusieurs choix possibles pour réagir. Il s’agit par exemple de l’indemnisation en cas de retard.