Le choix d’un logement neuf dans le cadre d’un projet immobilier en séduit plus d’un. Un achat en état futur d’achèvement (VEFA) est généralement la meilleure solution.
La vente en VEFA présente des avantages tels que le respect des normes en vigueur et les aides financières de l'Etat. Cependant, il existe également des risques tels que les retards de livraison ou la non-conformité du bien.
Quels sont les risques liés aux délais en cas d’achat immobilier neuf en VEFA ?
Avec un achat sur plans, vous pouvez retrouver deux types de délais :
Les délais de réception
L’acheteur du bien n’est pas vraiment concerné par ces délais. Ils engagent en effet :
- Le promoteur immobilier (vendeur) ;
- Les entrepreneurs qui réalisent les travaux pour le promoteur.
Les délais de livraison
Après réception des travaux, vient la livraison qui permet à l’acheteur de récupérer les clés et de prendre possession du bien.
La date de livraison doit obligatoirement être inscrite dans le contrat de vente. Mais, plusieurs situations ou cas de force majeure peuvent intervenir, empêchant le respect de ces délais.
C’est par exemple le cas des ruptures de stocks, des problèmes techniques, des intempéries, etc.
Quelles sont les options de l’acheteur en cas de non-respect des délais de livraison ?
Les clauses de suspension de délai ne s’appliquent pas à tous les coups. Si le promoteur immobilier est responsable du retard, l'acheteur peut demander une indemnisation de retard en invoquant une clause de protection.
L’acheteur doit demander lors de la signature du contrat de réservation que l’on inscrive cette clause dans l’acte authentique de vente. A défaut, elle ne pourra être invoquée en cas de non-respect des délais de livraison et aucune indemnisation ne sera versée.
L’indemnisation peut se faire sous forme de :
- Dédommagement : il faut que l’acheteur ait subi un important préjudice qui l’oblige à engager certains frais. C’est par exemple le cas s’il doit louer un garde-meuble, payer deux loyers, etc.
- Pénalités pour chaque jour de retard.
Quid des risques de malfaçon ?
Il existe plusieurs risques de malfaçon :
Faillite du promoteur immobilier
Un des gros risques en cas d’achat en VEFA est lié à la faillite du promoteur. Certaines garanties financières doivent dès lors être mises en place afin de protéger l’acheteur. C’est notamment le cas des garanties d’achèvement de travaux.
Elles peuvent intervenir dans le cadre :
- Du remboursement des sommes déjà versées ;
- De l’achèvement du projet.
Changement de prix
Il peut y avoir un gros écart entre le prix prévisionnel inscrit dans le contrat de réservation et le prix définitif. Pour éviter que l’acheteur ne soit lésé, certaines dispositions réglementaires ont été mises en place.
Deux situations sont à distinguer :
- Le prix final augmente de 5 % minimum : l'acheteur peut continuer la vente ou renoncer en gardant son indemnité d’immobilisation ;
- Le prix final augmente de maximum 70 % de la variation de l'indice BT 01 : cette augmentation intervient entre la signature du contrat de vente et le paiement des acomptes pendant la construction.
Changement du projet
Lorsque vous signez un contrat de réservation VEFA, le vendeur est obligé de vous réserver un lot. Mais il n’est pas tenu de vous fournir une construction similaire à celle présente dans le contrat. La vente de programme peut également changer.
Malgré ses nombreux avantages, l’achat immobilier neuf en VEFA comporte de gros risques. C’est par exemple le cas du non-respect des délais de livraison.
Selon l'importance de l'imprévu et du dommage, l'acheteur a plusieurs choix possibles pour réagir. Il s’agit par exemple de l’indemnisation en cas de retard.