Obtenir un crédit pour acheter un bien immobilier est devenu un véritable parcours du combattant. Il existe certaines alternatives au prêt immobilier comme la vente à terme.

C’est une vente aux termes de laquelle seulement une partie du prix du bien est payée comptant. Le montant restant sera quant à lui versé à l’échéance fixée.

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour tout régler d’un coup ? La vente à terme peut être la solution pour vous.

Important : la vente à terme est signée devant un notaire. Elle se déroule en deux phases :

Le versement d’une partie du prix de vente au moment de la signature : il s’agit du bouquet ;
Le paiement de la somme restante : il se fait par mensualités fixées.

Dans une vente à terme, les parties décident du montant, de la fréquence et de la durée des paiements. Cela peut être des mensualités ou des paiements périodiques (comme trimestriels).

Cependant, une fois que l'acheteur a signé l'acte authentique de vente en présence du notaire, il devient officiellement propriétaire du bien.

Comment calculer les frais de notaire ?

Attention : avec la clause résolutoire, le vendeur peut annuler la vente si l'acheteur ne paie pas une mensualité, et récupérer son bien immédiatement. De plus, il n'est pas tenu de rembourser les mensualités déjà perçues.

Il existe deux types de vente à terme :

La vente à terme libre

Grâce à la vente à terme libre, l'acheteur peut utiliser le bien immédiatement après avoir signé l'acte de vente. Il devient seul propriétaire du bien et peut choisir de le mettre en location, d’y habiter, etc.

Bon à savoir : Le paiement se fera seulement au terme du contrat.

La vente à terme occupée

Avec la vente à terme occupée, le vendeur peut disposer d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Il a le droit de continuer à occuper le bien même après que la vente soit conclue.

La durée de son occupation sera définie en amont. Elle peut :

• Être fixée sur une période ;
• S’appliquer jusqu’au décès du vendeur (comme dans le cadre d’un viager).

Bon à savoir : le vendeur doit supporter toutes les charges courantes et la taxe d’habitation tant qu’il occupe le logement. Les travaux importants et la taxe foncière restent quant à eux à la charge de l’acheteur.
Pour savoir comment définir le budget pour vos travaux, nous vous invitons à consulter cet article.

Avantages et inconvénients d’une vente à terme

Avantages d’une vente à terme

Recourir à une vente à terme présente de nombreux avantages :

Meilleure clarté

La vente à terme n’est pas conditionnée par la durée de vie du vendeur. L'acheteur sait combien il doit payer quand il signe le contrat de vente, combien il doit rembourser et à quelle fréquence.

Important : le vendeur a l’assurance de la vente de son bien au juste prix. Et les mensualités déjà versées reviendront à ses héritiers en cas de décès avant le terme. L’acheteur quant à lui, peut s’engager de manière plus sereine.

Alternative au prêt bancaire

Au lieu de se tourner vers la banque pour souscrire un prêt, l’acheteur va devoir payer des mensualités au vendeur du bien. C'est l'un des principaux atouts de la vente à terme, en particulier compte tenu de la difficulté croissante à obtenir un prêt.

Avantages fiscaux

Les mensualités versées par l’acheteur constituent le paiement du bien immobilier. Elles ne constituent pas des revenus fonciers et sont exonérées d’impôt.

Inconvénients d’une vente à terme

Il existe certains inconvénients à opter pour une vente à terme :

• Les charges quotidiennes incombent à l’acheteur : et ce, même en cas d’inoccupation du bien ;
• L’obligation pour le vendeur de quitter le logement dès le paiement intégral des mensualités : une clause au contrat peut exclure cette obligation ;
• L’échelonnement du paiement : le vendeur ne reçoit pas l’intégralité du paiement automatiquement ;
• La possibilité d’annuler la vente dès le premier incident de paiement.

Tableau des avantages et inconvénients de la vente à terme

Quelles différences entre vente à terme et viager ?

Les principes de fonctionnement de la vente à terme et vente en viager sont pratiquement les mêmes. Mais il existe quelques différences entre elles :

• Le décès du vendeur : dans une vente en viager, la propriété du bien ne sera transférée qu’en cas de décès du vendeur ;
• Le montant total des rentes est connu à l’avance : dans une vente à terme, les rentes ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur ;
• La possible revalorisation des rentes dans une vente à terme : c’est le cas lorsque le contrat prévoit qu’elles soient indexées sur l’indice du prix de construction ;
• Les mensualités d’une vente en viager sont imposées par l’Etat, ce qui n’est pas le cas d’une vente à terme.

Important : pour plus d’informations sur la vente en viager, nous vous invitons à consulter cet article.

Comment calculer la vente à terme ?

Le calcul de la vente à terme repose principalement sur la détermination du prix de base du bien. Il dépend de plusieurs éléments :

• La présence d’un droit d’usufruit en cas de location du bien ;
• La présence d’un droit d’usage et d’habitation.

Bon à savoir : une fois ces droits déduits du prix du bien, l’acheteur devra payer le bouquet et les mensualités définies.

Calcul du bouquet

Il n’y a pas de règle spécifique de fixation du bouquet. Il est défini par le vendeur et peut varier entre 0 et 100 % du prix du bien.

A retenir : s’il le souhaite, le vendeur peut souscrire une vente à terme sans bouquet.

Calcul des mensualités

Les mensualités ou périodicités dépendent du montant du bouquet. En effet, il faut souscrire le bouquet du prix de vente du bien pour connaître le montant restant.

A savoir : le taux d’intérêt est généralement fixé entre 0 et 5 %.

Découvrir le baromètre des taux

Exemple : lors de la vente d’un bien de 250 000 €, le bouquet est fixé à 50 000 €. Pour le paiement de la somme restante, une durée de 10 ans a été fixée entre les parties avec un taux d’intérêt de 3,72 %.
Les mensualités des remboursements s’élèvent à 2 058 €/mois (incluant aussi les assurances).

Frais de notaire

Les frais de notaire diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente à terme libre ou occupée. Pour une vente à terme occupée, il faut exclure le montant de l’indemnité d’occupation. Cela va permettre de faire baisser les frais de notaire.

S’il s’agit d’une vente à terme libre, les frais de notaire peuvent s’élever aux montants suivants :

Acheter un bien immobilier sans passer par un crédit bancaire, c’est possible. Cette solution est en effet possible avec la vente à terme (libre ou occupée).

Elle présente de nombreux avantages comme la non imposition des mensualités, la possibilité d’occuper le logement, etc.

Mais il existe également certains inconvénients comme la possibilité pour le vendeur d’annuler la vente dès que vous manquez un paiement.