La recherche de bien est l’une des étapes les plus fastidieuses dans le cadre d’un projet immobilier. Il faut y consacrer du temps, de l’énergie, de la patience.
Mais si vous êtes déjà locataire d’un appartement qui vous séduit en tous points, pourquoi ne pas l’acheter ? Cette option est-elle toujours disponible ? Quelles démarches réaliser ?
Quelles démarches réaliser pour acheter un appartement en location ?
La manière de procéder dépend de la situation dans laquelle vous vous trouvez :
Le propriétaire souhaite vendre son bien
Pour tirer plus de profit de leur bien, les propriétaires choisissent généralement de les vendre libres. Vous êtes dès lors prioritaire si vous disposez d’un contrat de location libre.
Le propriétaire doit vous adresser un congé avec une offre de vente dans un délai de six mois avant la fin du bail. Certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans l’offre de vente : le prix de vente de l’appartement, les frais de notaire, etc.
Important : pour la vente d’un logement occupé, le propriétaire n’a pas l’obligation de vous informer de son intention de vendre. Mais rien ne vous empêche de faire une contre-proposition si cette information vous parvient.
Aucune offre de vente de la part du propriétaire
Pas besoin d'attendre que le propriétaire veuille vendre l'appartement que vous habitez pour lui faire une offre. Si vous désirez acheter le logement, faites-le lui savoir. Il se pourrait qu’il réponde favorablement à votre requête.
Mais avant tout, faites l’estimation immobilière de l’appartement et simulez votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de montrer au propriétaire que votre projet est mûrement réfléchi et de vérifier s’il est réalisable ou non.
Attention : le propriétaire n’a peut-être jamais pensé à vendre son bien jusque-là. Pour avoir plus de chance de le convaincre, faites-lui une offre d’achat correcte. Et envoyez-lui un courrier dans lequel vous joindrez toutes vos motivations.
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Quid du droit de préemption pour le locataire qui souhaite acheter l’appartement qu’il loue ?
Dans quels cas le locataire est-il propriétaire en cas de vente de l’appartement qu’il loue ?
Pour que le locataire puisse bénéficier d’un droit de préemption sur un appartement qu’il loue, il faut qu’il s’agisse :
- D’une vente à la découpe: C’est la mise en vente d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte avec plus de cinq logements. Le locataire devra faire une offre d’achat pour tout l’immeuble et en une seule fois.
- D’une première vente suite à la division ou la subdivision de l’immeuble : C’est le cas quand le propriétaire d’un immeuble collectif veut vendre un appartement.
L’immeuble devient un bien en copropriété. Dès les premières ventes, le locataire pourra jouir de son droit de préemption.
Priorité du locataire en cas de congé pour vente
En cas de vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour les appartements loués vides. Ce droit leur confère la priorité sur les autres acheteurs potentiels.
Comment ce droit de préemption marche-t-il concrètement ?
Le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire pour lui faire savoir qu'il souhaite vendre l'appartement. Cette lettre doit être envoyée 6 mois et 1 jour avant la fin du bail.
Plusieurs éléments devront y figurer :
- Le prix de vente du bien ;
- La surface de l’appartement ;
- Les conditions de la vente.
Bon à savoir : les biens concernés par le droit de préemption sont ceux utilisés pour l'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).
Quel est le délai de réponse pour le locataire ?
Le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour répondre. Pendant cette durée, pensez à bien vérifier les termes du contrat et à vous assurer que tout est correct si vous souhaitez préempter.
A savoir : le prix contenu dans l’offre de vente est négociable. N’hésitez pas à vous faire aider d’un professionnel pour savoir comment bien présenter votre offre d’achat. Une fois que le vendeur accepte votre contre-proposition, il vous adressera un autre congé pour vente.
Le droit de préemption s’applique-t-il toujours ?
Le droit de préemption connaît quelques limites. C’est notamment le cas quand :
- L’appartement se trouve dans un immeuble insalubre ;
- L’appartement inclut au moins 25 % de sa superficie totale en logements locatifs : cela s’applique également aux logements qui figurent dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948 ;
- La vente doit être faite au profit d’un membre de la famille du propriétaire (jusqu’au 3ème degré) : il s’agit par exemple des cousins germains, des neveux et nièces, des oncles et tantes, etc.
Acheter un appartement en location est possible. Cependant, ce droit n’est pas automatique pour le locataire. Pour qu’il puisse profiter d’un droit de préemption, il faut que le bien soit loué vide. Si vous avez besoin d'un financement, n'hésitez pas à faire une demande de prêt immobilier.
Pour une location portant sur bien meublé par contre, il ne pourra pas profiter de ce privilège. Cette exclusion concerne également les locations saisonnières.
