Si vous voulez acheter et gérer des biens immobiliers avec d'autres personnes, vous pouvez créer une SCI (Société Civile Immobilière). Tous les associés présentent un apport et détiennent un titre de propriété à hauteur de leur participation.
L’achat en SCI offre de nombreux avantages. Cela inclut le partage des charges de fonctionnement, plus de possibilités d'emprunt et la possibilité d'obtenir un prêt immobilier sans apport.
Pourquoi faire un prêt immobilier sans apport lors d’un achat en SCI ?
Flexibilité des SCI
En fonction de vos objectifs et projets immobiliers, vous pouvez retrouver plusieurs modèles de SCI :
- SCI familiale pour les membres d’une même famille souhaitant acquérir ensemble un bien immobilier ;
- SCI de location pour les investissements locatifs ;
- SCI d’attribution pour la construction ou l’acquisition d’un bien.
Cette SCI doit être dissoute aussitôt l’objectif final réalisé (construction ou acquisition).
- SCI de construction-vente à caractère commercial. Son principal but est de réaliser une plus-value immobilière.
Capacité d’emprunt plus importante
Pour un prêt en commun, la banque évalue si la SCI est solvable en se basant sur les revenus de tous les associés. Et qui dit plus de revenus, dit forcément capacité d’emprunt plus importante.
Elle étudiera ainsi le taux d’endettement maximum de tous les associés. Pour rappel, celui-ci ne doit pas dépasser 35 %. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article.
Une plus grande capacité d’emprunt permet aussi de profiter :
- De taux d’intérêt plus faibles ;
- D’un remboursement sur une durée moins longue ;
- Du paiement des frais une seule fois.
Attention : rien n’empêche aux associés de faire des demandes de prêt immobilier séparément. Ils pourront ensuite utiliser le montant de l’emprunt pour constituer le capital de la société. Cependant, les avantages d’un prêt en commun ne leur seront pas accordés.
Prise en compte des loyers dans le cadre d’un investissement locatif
Pour un investissement locatif, la banque pourra inclure dans le calcul de vos revenus 70 % des loyers à percevoir. Nous vous conseillons donc de bien préparer un bilan prévisionnel.
Le saviez-vous ? Avec un prêt immobilier sans apport pour un achat en SCI, les intérêts sont déductibles des charges.
Malgré tous ces avantages, il y a un inconvénient à emprunter sans apport pour un achat en SCI. Il est impossible de profiter des prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Plan Epargne Logement (PEL).
Comment faire un prêt immobilier sans apport pour acheter en SCI ?
Le principe d’un achat en SCI est d’investir à plusieurs pour accéder à la propriété d’un bien. Les associés sont tous solidaires en cas de prêt immobilier. C’est d’ailleurs l’un des points qui rassure le plus la banque. En effet, elle a davantage de chance de se faire rembourser.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers perçus pourront également servir au paiement des mensualités. Afin d’obtenir un prêt immobilier sans apport, assurez-vous de présenter un dossier solide.
Les organismes de crédit se basent sur plusieurs éléments pour s’assurer de votre solvabilité. C’est par exemple le cas d’une situation professionnelle stable, d’un faible taux d’endettement, d’une absence de découvert, etc.
Pensez aussi à comparer plusieurs offres de banques et voir la plus intéressante.
Important : pour une demande de prêt immobilier faite par un particulier, la banque demande généralement un apport d’au moins 10 %.
Si votre situation vous le permet, vous pouvez même aller jusqu’à 20 %. Pour plus d’informations sur l’apport d’un prêt immobilier, consultez cet article.
Quelles conditions pour emprunter ?
Pour pouvoir emprunter, la SCI doit disposer de la capacité juridique. Elle n’est autorisée à réaliser que les actes contenus dans les statuts.
Bon à savoir : après la création de la SCI, si vous voulez ajouter des actes aux statuts (comme faire des emprunts), organisez une assemblée générale extraordinaire.
L’unanimité est cependant nécessaire pour permettre au gérant de faire une demande de prêt immobilier sans apport au nom de la SCI. Cette autorisation devra être consignée dans un procès-verbal.
Quelles garanties pour une demande de prêt immobilier sans apport ?
Pour minimiser les risques en cas d’insolvabilité de la SCI, la banque va demander certaines garanties :
- Une hypothèque ;
- Un cautionnement par une société spécialisée ;
- Un cautionnement solidaire pour tous les associés : leur responsabilité sera engagée en fonction de leur participation au capital de la SCI.
Tous les associés doivent souscrire une assurance emprunteur incluant une garantie invalidité et décès. Elle peut être proposée par votre banque ou par une délégation d’assurance.
A savoir : en cas de non paiement des loyers dus dans un investissement locatif, les associés de la SCI devront se servir de leurs fonds propres pour rembourser les mensualités. Ce remboursement se fera en fonction de leur quote-part.
Faire un prêt immobilier sans apport est l’un des gros avantages d’un achat en SCI. La procédure n’est pas compliquée.
Il vous suffit simplement de remplir certaines conditions (par exemple : avoir la capacité juridique d’emprunter, prévoir cet acte dans les statuts) et de fournir des garanties telles qu’une hypothèque.
Avec la responsabilité solidaire des associés, les risques de non paiement des mensualités sont moins importants. Et si vous envisagez un investissement locatif, la banque pourra se servir des loyers perçus pour se faire rembourser.
