Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier, il est essentiel de comprendre les divers frais qui y sont associés. Cela vous permettra ainsi d'éviter toute surprise désagréable et de déterminer le budget total pour votre projet immobilier.

Parmi ces coûts, il existe deux notions importantes à distinguer : le Prix Net Vendeur et le Prix Frais d'Agence Inclus (FAI).

Définitions du prix net vendeur et du prix FAI

Qu’est-ce que le prix net vendeur ?

Lorsqu'un bien immobilier est mis en vente, le vendeur fixe un prix auquel il souhaite céder sa propriété, et le transfert de propriété a lieu après cet accord. Ce montant perçu est appelé le Prix Net Vendeur, ou simplement le Prix Vendeur.

Important : les frais d'agence et les frais de notaire ne sont pas inclus dans le Prix Net Vendeur.
Toutefois, en tant qu'acheteur, vous serez informé à l'avance du montant exact du Prix Vendeur ainsi que des autres frais associés, que ce soit dans l'annonce immobilière elle-même ou dans le compromis de vente.
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Dans certains cas, les frais d'agence peuvent être inclus dans le Prix Net Vendeur, notamment lorsque le vendeur prend en charge ces frais.

Dans cette situation, l'acheteur n'aura connaissance que du prix total de vente du bien. Le notaire se chargera ensuite de répartir les montants entre le vendeur et l'agence immobilière.

Bon à savoir : la formule pour calculer le Prix Net Vendeur varie en fonction de la partie responsable des frais :

Si c'est le vendeur qui prend en charge les frais d'agence : Prix Net Vendeur = Prix de vente du bien - frais d'agence à la charge du vendeur ;
Si c'est l'acheteur qui prend en charge les frais d'agence : Prix Net Vendeur = Prix Frais d'Agence Inclus - frais d'agence à la charge de l'acheteur.

A quoi correspondent les frais d’agence inclus ?

Lorsqu'un bien immobilier est vendu par l'intermédiaire d'une agence immobilière, celle-ci effectue diverses démarches qui nécessitent une rémunération. Ces frais englobent notamment :

• L'estimation de la valeur du bien ;
• La création de l'annonce ;
• Les coûts de publication de l'annonce ;
• La fourniture d'informations aux acheteurs potentiels ;
• Les déplacements pour les visites ;
• La signature de l'acte de vente authentique.

A savoir : en France, il n'existe aucune réglementation fixant les frais d'agence, laissant ainsi aux professionnels la liberté de les définir. Ces frais peuvent être sous forme d'une commission fixe ou d'un pourcentage du Prix Net Vendeur, généralement entre 4 % et 8 % du prix de vente du bien.

Qui paie les frais d’agence ?

Il n'y a pas de règle stricte désignant la partie chargée de payer les frais d'agence, car cela peut être assumé par le vendeur ou l'acheteur.

Frais d’agence payés par le vendeur

Si c'est le vendeur qui prend en charge les frais d'agence, cela sera clairement précisé dans le prix affiché, indiquant que les honoraires sont inclus.

En conséquence, lorsque l'acheteur effectuera le paiement, le notaire déduira les frais d'agence et transférera la somme correspondante à l'agence, laissant au vendeur le seul Prix Net Vendeur.

Frais d’agence payés par l’acheteur

Bien que moins courant, il est possible que l'acheteur prenne en charge les frais d'agence.

Bon à savoir : le mandat de vente doit toujours préciser qui assume ces frais entre le vendeur et l'acheteur. Cependant, dans la pratique, c'est généralement l'acheteur qui les supporte. En effet, même si le vendeur est censé les payer, c’est l'acheteur qui paiera un prix de vente global incluant les honoraires.

Est-il possible de négocier les frais d’agence ?

La négociation des frais d'agence est tout à fait possible, étant donné leur variation d'une agence à l'autre. Plusieurs options s'offrent à vous :

• Négocier directement avec votre agent immobilier, surtout si un acheteur propose un prix inférieur à celui demandé ;
• Mettre en avant l'exclusivité de l'agence immobilière dans le cadre d'un mandat de recherche exclusif pour obtenir une réduction des frais ;
• Obtenir plusieurs devis et jouer sur la concurrence afin de bénéficier d'offres plus avantageuses.

A retenir : les frais d'agence ne sont payés qu'après la signature de l'acte authentique de vente devant le notaire.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans le prix FAI ?

Le Prix FAI représente le montant total qui englobe le Prix Net Vendeur et les frais d'agence, mais il ne couvre en aucun cas les frais de notaire, qui restent toujours à la charge de l'acheteur.

Cependant, tout comme le Prix FAI, les frais de notaire sont calculés en fonction du Prix Net Vendeur. Ils incluent :

• Les impôts et taxes relevant de l'État ;
• Les honoraires et débours, qui couvrent diverses démarches réalisées par le notaire lors de la transaction immobilière, notamment l'enregistrement de l'acte ;
• Les émoluments du notaire, correspondant à sa rémunération pour le travail effectué.

A savoir : il est à noter que le montant des frais de notaire varie en fonction du type de bien acheté, allant de 2 % à 8 %.

Pour un achat dans le neuf (VEFA ou CCMI), prévoyez environ 2 % du prix du bien ;
Pour un achat dans l’ancien, ces frais vont s’élever entre 6 et 8 % du prix du bien ;
S’il s’agit d’un rachat de soulte : comptez entre 7 et 8 % environ ;
Si la vente concerne un terrain à bâtir, prévoyez 8 % du prix de vente.

Comment déterminer le prix FAI ?

Le calcul du Prix FAI se base sur le Prix Net Vendeur et les frais d'agence, selon la formule suivante :

Prix FAI = Prix Net Vendeur + frais d'agence

Il existe une méthode pour estimer la valeur immobilière d'un bien en calculant sa surface en conformité avec les critères définis par la loi Carrez.

Important : certains éléments peuvent augmenter la valeur d’un bien immobilier. C’est notamment le cas d’une piscine extérieure ou d’une terrasse.

Cependant, ce calcul peut être complexe pour les non-initiés, il est donc recommandé de confier cette tâche à un professionnel. Vous pouvez également consulter la plateforme de Demande de Valeur Foncière (DVF), qui répertorie toutes les ventes immobilières des cinq dernières années.

En résumé, le Prix Net Vendeur et le Prix FAI sont deux notions distinctes qu'un acheteur doit comprendre afin de mieux évaluer les coûts totaux de l'achat d'un bien immobilier, y compris les frais d'agence et les frais de notaire.

Cette compréhension préalable vous permettra de déterminer le montant à emprunter auprès de la banque et d'évaluer votre capacité de remboursement.

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Conseils : pour optimiser vos chances, il est recommandé de disposer d'un apport financier substantiel, couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, qui représentent en moyenne environ 10 % du prix d'achat.

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