Le compromis de vente est un avant-contrat signé par l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Ils s’engagent tous deux à aller jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
Cependant, l’acheteur a la possibilité de transférer ce compromis de vente à une autre personne. Il s’agit de la vente sous compromis ou du sous compromis de vente.
Transmission du compromis de vente
Deux types d’avant-contrats peuvent être signés après acceptation de l’offre d’achat :
- La promesse de vente : avec cet acte juridique, le vendeur s’engage à céder son bien à l’acquéreur désigné. Seul le vendeur le signe et est engagé auprès de l’acquéreur.
- Le compromis de vente : les deux parties signent cet avant-contrat et s’engagent à poursuivre la vente. Elles sont toutes les deux engagées.
Important : les conditions de la vente sont mentionnées dans le compromis de vente. C’est par exemple le cas du prix du bien, des clauses suspensives, etc. Ce document doit aussi comporter certaines dispositions réglementaires.
Le compromis de vente peut être rédigé entre particuliers. Mais, pour vous assurer de sa conformité, nous vous conseillons de le confier à un notaire. Et, ne vous inquiétez pas : cela n’entraîne aucun frais supplémentaire.
L’acheteur peut être appelé à verser un dépôt de garantie qui représente entre 5 et 10 % du prix de vente du bien. Cet acompte permet de protéger le vendeur et de garantir le sérieux de l’acheteur.
En principe, l’acheteur ne peut se désister que pendant la période de rétractation de 10 jours. Il peut aussi invoquer la non réalisation d’une condition suspensive prévue au compromis de vente. Cela lui permettra de récupérer le séquestre.
En dehors de ces cas, tout désistement de sa part pourrait être considéré comme abusif et entraîner des sanctions. De plus, le vendeur va conserver l’indemnité d’immobilisation en guise de dédommagement.
L’acheteur qui souhaite transférer le compromis de vente peut éviter de perdre son séquestre grâce au sous compromis de vente. Ce type de vente intervient quand le bien fait déjà l’objet d’un compromis de vente signé.
Si l’acheteur ne désire plus poursuivre la vente, il peut céder son compromis à une autre personne qui sera l'acquéreur final. Cette dernière reprend dès lors son engagement vis-à-vis du vendeur et reste tenu de poursuivre la vente jusqu’à son terme.
Pourquoi choisir un sous compromis de vente ?
La vente sous compromis présente de nombreux avantages pour le vendeur et l’acheteur.
Avantages pour l’acheteur
L’acheteur voulant se désister hors délai et conditions suspensives a tout intérêt à transférer son compromis de vente. Il pourra éviter les pénalités et récupérer son indemnité d’immobilisation.
Mais, vous vous en doutez sûrement. L’acheteur a l’obligation de trouver un nouvel acquéreur avant la date de signature du compromis de vente. Et malheureusement, cela n’est pas toujours gagné d’avance.
Avantages pour le vendeur
Lorsque le compromis de vente est signé, le vendeur ne peut plus proposer son bien à une autre personne que l’acheteur désigné. En cas de désistement de ce dernier, il est obligé de remettre son bien sur le marché et de chercher un nouvel acquéreur.
La vente sous compromis lui évite cette perte de temps. Seul l’acheteur change. La vente pourra se poursuivre en respectant les mêmes termes : prix de vente, date de signature de l’acte de vente, etc.
Quand recourir à la vente sous compromis ?
Il n’existe pas de règle spécifique en ce qui concerne le moment pour recourir à la vente sous compromis. Plusieurs raisons peuvent pousser un acheteur à se désister :
- Un déménagement ;
- Une séparation ;
- Une mutation professionnelle ;
- Etc.
Quand le désistement se produit après le délai de rétractation, l'acheteur doit se tourner vers le sous compromis de vente. Cela lui permet de récupérer son dépôt de garantie et d’éviter de potentielles poursuites du vendeur.
A savoir : la vente sous compromis apparaît pour beaucoup comme la solution idéale. On peut par exemple citer les investisseurs étrangers.
Vente sous compromis : comment ça marche ?
Pour transférer un compromis de vente, certaines conditions sont requises :
- Le délai de rétractation : un compromis de vente doit toujours comporter un délai de rétractation. Le transfert à un autre acheteur ne fait pas exception à cette règle.
- La présence d’une clause de substitution : elle doit être prévue lors de la signature du compromis de vente. Pour cela, il faut en faire la demande au notaire.
- Le non enregistrement du compromis de vente : il faut impérativement s’assurer que le notaire n’a pas encore effectué l’enregistrement. Et si c’est le cas, la vente sous compromis ne pourra malheureusement pas se faire.
Bon à savoir : le changement d’acquéreur n’affecte pas les conditions de la vente. En effet, la vente sera conclue aux termes du compromis de vente initial.
Lorsque toutes ces conditions sont réunies, l’acheteur peut publier une annonce de vente sous compromis. La personne intéressée pourra le contacter et conclure avec lui de la vente sous compromis.
Le saviez-vous ? Pour publier l'annonce, l'acheteur doit indiquer "sous compromis de vente" ou "vente sous compromis". Il peut aussi indiquer la date butoir pour la signature de l’acte de vente devant notaire.
Le sous compromis de vente permet à l’acheteur de transférer son compromis à une autre personne. Il échappe ainsi aux pénalités liées à une annulation hors délai et récupère son indemnité d’immobilisation.
La vente sous compromis présente de nombreux avantages. Mais, l’un de ses plus gros freins reste l’obligation pour l’acheteur de trouver un nouvel acquéreur rapidement.
