Acheter un bien immobilier avec votre conjoint représente un projet particulièrement engageant. En cas d’emprunt, vous êtes tous les deux solidaires du remboursement de la dette.
En moyenne, la durée de remboursement est de 20 ans. Mais que se passe-t-il en cas de séparation avec votre co-emprunteur avant la fin de cette période ? Quid de la propriété de la maison ?
Quels sont les risques de la séparation sur un crédit maison souscrit en couple ?
Emprunter à deux entraîne la solidarité des conjoints jusqu’au remboursement complet de la dette. En cas de séparation, vous restez tous deux solidaires du paiement des mensualités restantes.
Attention : la banque pourra se tourner vers un des conjoints et l’assigner au recouvrement intégral des dettes en cas d’impayé. Les parties peuvent aussi tenter de trouver un compromis entre elles.
Par exemple, si un des concubins récupère la maison, l’autre peut se désengager de son obligation. L’occupant du bien continuera à rembourser le crédit jusqu’à son terme.
Qu’en est-il de la propriété d’une maison achetée en couple ?
Séparation d’un couple en concubinage
Pour les couples en union libre, c’est l’indivision qui s’applique. Le bien appartient aux concubins à hauteur de leur participation.
Important : il faut préciser dans l’acte notarié la part de chaque concubin. A défaut, en cas de séparation, la répartition se fera à parts égales. Pour en savoir plus sur l’achat en couple sans être mariés, nous vous invitons à lire cet article.
Séparation d’un couple pacsé
Pour un crédit immobilier conclu avant le PACS, les règles applicables seront les mêmes que celles de conjoints en concubinage. Si le prêt est signé après le PACS, la date de signature du PACS détermine le type de répartition.
PACS signé avant le 1er Janvier 2007
Chaque conjoint possède 50 % de la propriété du bien. Mais ils peuvent choisir au moment de la signature du PACS une autre répartition.
Bon à savoir : si un des deux conjoints a fourni plus d’apport, il peut demander une indemnité.
PACS après le 1er Janvier 2007
Par défaut, tous les couples pacsés à partir de cette date, sont sous le régime de la séparation des biens.
En cas de séparation, chacun pourra récupérer la part du bien financée. Et celui qui a remboursé une somme plus importante, peut demander indemnisation.
Exemple : Nicolas et Hélène sont pacsés depuis le 17 Novembre 2010. En juin 2011, ils empruntent 250 000 € pour acheter une maison de 300 000 €.
Hélène fournit un apport de 35 000 € et Nicolas donne 15 000 €. Ils gagnent respectivement 2 500 € et 2 000 € par mois.
Le prêt est contracté pour une durée de 20 ans. Le taux d'intérêt de leur crédit est de 4,34 %. Les mensualités s’élèvent à 1 729 € par mois réparties comme suit :
- Hélène rembourse les 1 000 € ;
- Nicolas prend en charge les 729 €.
La part de Hélène sera donc plus conséquente que celle de Nicolas en cas de séparation. Mais, la répartition doit avoir été mentionnée dans l’acte de vente au moment de la signature devant le notaire.
De plus, Hélène peut demander à être indemnisée étant donné qu’elle remboursait des mensualités plus élevées.
Séparation d’un couple marié
Le sort du bien immobilier dépend du régime matrimonial et de l'existence ou non d'un contrat de mariage.
Par exemple : les époux optent pour une séparation des biens, chacun pourra récupérer la part qu’il a financée en cas de séparation.
Si le régime est la communauté des biens, le logement appartiendra aux deux époux, ainsi que ceux acquis avant et pendant le mariage.
Quel est le sort du bien acheté en couple en cas de séparation ?
Tout va dépendre de ce que vous comptez faire du bien que vous avez acheté en commun.
Les co-emprunteurs conservent le bien
Si les relations le permettent, vous pouvez garder le bien et continuer à rembourser le crédit immobilier qui vous engage. Informez cependant la banque de la nouvelle situation entre vous.
Les charges quotidiennes de la maison devront être supportées par les deux conjoints (taxe foncière, travaux, etc.).
Les co-emprunteurs veulent se séparer du bien
Si aucun de vous ne souhaite conserver le bien, vous pouvez le vendre. Le montant tiré de la vente pourra ensuite servir à rembourser ce qui reste du prêt.
Faites cependant attention aux potentielles indemnités de remboursement anticipé. Si elles ne sont pas couvertes par les fruits de la vente, vous devrez vous engager à rembourser le montant correspondant.
A savoir : lorsque la séparation intervient après remboursement du crédit immobilier, les conjoints peuvent céder leurs parts à leurs enfants. Pour cela, il existe la donation ou la clause de tontine.
Un co-emprunteur conserve le bien
Une désolidarisation du crédit
La situation est plus compliquée dans ce cas de figure. Le co-emprunteur qui ne souhaite pas garder le bien doit se désolidariser du prêt immobilier. Pour cela, il peut effectuer un transfert de crédit.
Important : Envoyez une lettre de désolidarisation à la banque avec une déclaration écrite de votre ex-conjoint. Ce dernier doit s’engager à reprendre l’intégralité de la dette restante.
En cas d’accord de la banque, la dette lui est transmise. Elle va ainsi vérifier sa solvabilité et s’assurer que son taux d’endettement maximum n’excède pas 35 %.
L’emprunteur qui reprend le logement devra souscrire une nouvelle assurance emprunteur avec une couverture intégrale.
A retenir : la désolidarisation doit être actée auprès du notaire. Mais cette procédure n’a aucune incidence sur votre propriété. Vous restez co-propriétaire du bien. Pour ne plus avoir ce statut, il faudra qu’un nouvel acte de propriété sans votre nom soit signé.
Le rachat de soulte
En cas de divorce, l’emprunteur qui souhaite conserver le bien peut racheter les parts de l’autre. On parle de rachat de soulte. Elle intervient aussi en cas de succession.
Il existe deux formules applicables en fonction de la situation.
S’il y a un crédit immobilier en cours
Le calcul se fera comme suit :
Soulte = Valeur du bien - Capital restant dû / Nombre de soultes
Exemple : Michel et Laura ont acheté une maison à 200 000 € en contribuant chacun à moitié pour le financement (50/50). Suite à leur divorce, Michel souhaite récupérer le bien.
Pour faire un rachat de soulte, il va devoir payer la moitié c’est-à-dire 100 000 € (soit 200 000 x 50 %).
Si le crédit est déjà soldé
Soulte = Prix du bien x Pourcentage du vendeur
Exemple : si par contre, il reste à payer 65 000 € sur le crédit, Michel devra débourser :
Soulte = (200 000 - 65 000) / 2 = 67 500 €. Il faudra rajouter à cette somme, le montant restant du prêt soit 67 500 + 65 000 = 132 500 €.
Le rachat de soulte engendre des frais de notaire qui peuvent varier entre 2 et 8 % du prix du bien. Il y a également les droits de partage qui s’élèvent à 2,5 % de la valeur actuelle du logement.
Bon à savoir : l'emprunteur peut demander un nouveau crédit pour financer le rachat des parts de son ex-conjoint. D’ailleurs, les banques proposent généralement des regroupements de crédits dans ce genre de situation.
Emprunter avec votre conjoint comporte de nombreux avantages : capacité d’emprunt plus importante, facilité d’obtention du crédit immobilier. Cependant, il y a tout de même des risques en cas de séparation tels que la solidarité.
Pour vous désengager, vous pouvez demander une désolidarisation. Mais la banque n’est pas obligée d’accepter.
Concernant la propriété, vous pourrez choisir de garder le bien, de le vendre. Et si c’est un seul emprunteur qui souhaite le conserver, il peut faire un rachat de soulte.
Mais n'oubliez pas, c'est cher, et il y a des indemnités si le prêt n'est pas terminé. Pour être sûr de choisir la meilleure formule, demandez conseil à un expert.
