Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque étudie soigneusement votre dossier avant d’accepter ou non de vous financer. L’accord de principe est dès lors le document qui reprend cet engagement.
Qu’est-ce qu’un accord de principe ? Comment le conclure ? Vaut-il financement ? Dans cet article, nous vous expliquons tout dans les moindres détails.
Définition d’un accord de principe
Vous venez de déposer une demande de prêt pour financer l’achat du bien de vos rêves ? Cette démarche n’est pas aussi simple qu’elle n’y paraît. En effet, la banque a besoin de connaître votre situation au préalable.
Elle doit bien étudier votre dossier. C’est tout l’intérêt de l’accord de principe dans lequel elle atteste de cette intention.
Important : dans l’accord de principe, vous pouvez retrouver :
- Le consentement des deux parties concernant les modalités du prêt ;
- Les options de prêt : durée, taux d’intérêt, modularité, indemnités de rupture anticipée, etc. ;
- Les prochaines étapes.
Attention : l’accord de principe ne doit pas être confondu avec le contrat de prêt. La banque ne s’engage pas à vous financer. Au contraire, son engagement se limite à l’étude scrupuleuse de votre demande de crédit.
Acteurs intervenant dans l’établissement de l’accord de principe
La banque
Pour délivrer un accord de principe, la banque va s’assurer que :
- L'emprunteur est solvable ;
- Son projet est faisable.
Pour ce faire, l’organisme de prêt vérifiera la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur :
- Revenus : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition ;
- Gestion des comptes bancaires : 3 derniers relevés de compte ;
- Composition du foyer ;
- Taux d’endettement ;
- Reste à vivre.
Exemple : vit-il seul ou est-il en couple (marié, pacsé, en union libre) ? A-t-il des enfants à charge ? Donne-t-il ou perçoit-il des pensions alimentaires ?
Tous ces éléments permettent à la banque de savoir comment l’emprunteur se gère financièrement. Ils l’aideront aussi à déterminer sa capacité d’emprunt.
A savoir : les banques demandent un apport personnel d’au moins 10 % lors d’une demande de prêt. Mais, vous pouvez aller au-delà si votre situation financière vous le permet (jusqu'à 20 % par exemple).
Pour en savoir plus sur l’apport personnel, nous vous invitons à lire cet article.
L’organisme de caution
Si votre dossier ne semble présenter aucun frein du côté de la banque, elle le transmet à l’organisme de caution.
Accorder un prêt immobilier comporte pour la banque de gros risques. Malgré toutes les vérifications, elle n’a aucune certitude que l’emprunteur honorera sa dette.
Pour se protéger au mieux, elle demandera des garanties. Il peut s’agir :
- D’une caution ;
- D’une hypothèque.
Le saviez-vous ? L’organisme de caution se base sur les mêmes éléments que la banque pour étudier votre situation. Il peut ainsi :
- Rendre le même avis que la banque : ce qui arrive le plus souvent ;
- Rendre un avis différent : il revient dans ce cas à l’emprunteur de proposer une autre garantie.
Les frais de caution seront ensuite réparties comme suit :
- Une commission entre 150 et 600 € est versée au profit de l’organisme ;
- 0,8 % du montant du crédit est versé à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG).
L’organisme d’assurance emprunteur
Avez-vous déjà entendu parler de l’assurance emprunteur pour un crédit immobilier ? Elle n’est certes pas obligatoire mais les organismes de prêt la demandent systématiquement.
Elle leur permet d’obtenir remboursement lors de la survenance de situations empêchant le remboursement de la dette.
Exemple : grave accident, décès de l’emprunteur, perte d’emploi, etc.
L’assureur devra supporter les mensualités de remboursement.
L’accord de principe ne vous sera délivré qu’après la validation de toutes ces parties.
A savoir : avec la loi Lemoine, les modalités de changement d’une assurance sont devenues plus souples. De plus, il n’entraîne aucun frais de résiliation ni pénalité.
L’emprunteur peut ainsi changer d’assurance à n’importe quel moment s’il trouve un prix plus intéressant. Ce qui pourra lui faire réaliser des centaines voire des milliers d’euros.
Comment obtenir plus facilement un accord de principe ?
En passant par un courtier immobilier, vous augmentez vos chances d’obtenir un accord de principe. Ce professionnel a vocation à rassurer le vendeur en ce qui concerne l’évolution de votre dossier de crédit.
A retenir : le courtier s’assure aussi de la faisabilité de votre projet. Pour cela, il :
- Recherche des offres de prêt adaptées ;
- Optimise votre dossier afin de le présenter sous son meilleur jour.
Le courtier sait par exemple quel est le meilleur moment pour présenter votre dossier de prêt et auprès de quelle banque.
Si votre demande n’a aucune chance d'aboutir, il vous le fera savoir en toute transparence. Et, il vous indiquera les optimisations à faire pour mettre les chances de votre côté.
- Négocie auprès de la banque pour obtenir les meilleures conditions de prêt.
Le courtier présente à l’emprunteur l’accord de principe de la banque après accord obtenu l’accord des parties.
Que se passe-t-il après l’obtention de l’accord de principe ?
Comme vous avez pu le voir, l’accord de principe est différent de l’offre de prêt. D’un point de vue juridique, il n’a aucune valeur. Ce qui veut dire que la banque pourra accepter ou non de vous octroyer le prêt immobilier après étude de votre dossier.
Accord de principe et conditions suspensives
Il est conseillé de toujours mentionner les conditions suspensives dans l’offre d’achat. L'acheteur pourra ainsi se retirer si celles-ci ne sont pas remplies. De plus, il pourra conserver son dépôt de garantie.
La condition suspensive peut par exemple concerner l’obtention du crédit immobilier. C’est tout l’intérêt de l’accord de principe.
Important : ce document mentionne le montant maximum que la banque pourrait vous accorder et à quel taux.
En cas de refus du prêt ou de différence relative au montant ou au taux, vous serez en droit de vous rétracter de la vente. Et, votre séquestre vous sera remis.
Délai entre accord de principe et offre de prêt
Il n’existe pas de délai fixe entre l’établissement d’un accord de principe et la proposition d’une offre de prêt. Prévoyez environ 3 à 6 semaines après l'accord de principe pour que la banque vous présente l'offre de prêt en agence.
Ce rendez-vous sera l’occasion pour vous de discuter des termes du contrat et de poser toutes vos questions. Vous recevrez ensuite l’offre de prêt par courrier.
Avant de la signer et de la retourner à la banque, laissez s’écouler le délai de réflexion de 10 jours. Pour finir, la signature de l’acte authentique de vente pourra s’effectuer devant le notaire.
La banque qui vous remet un accord de principe s’engage à étudier avec attention votre dossier de demande de prêt. Elle aura également besoin des avis des organismes de l’assurance emprunteur et de caution.
D’un point de vue juridique, l'établissement de prêt n’a aucune obligation de vous financer. Ce qui veut dire qu’il peut refuser de vous accorder un prêt immobilier après l'établissement de l’accord de principe.
Mais, pour valoriser votre dossier et obtenir plus facilement un accord de principe, nous vous conseillons de passer par un courtier immobilier.
